Svítící reflektor na poplatky za sponzory nemovitostí

sponzoři dělají spravedlivé množství práce, aby uzavřeli dohodu, spravovali dohodu po celou dobu svého životního cyklu a prováděli obchodní plán, aby dosáhli příznivého výsledku pro zúčastněné strany. Není tedy žádným překvapením, že by za toto úsilí měli chtít dostat zaplaceno. U realitních projektů mají sponzoři dvě primární metody kompenzace: 1) ziskový úrok nebo „propagace“ a 2) poplatky. Stejně jako jiné investiční metriky, způsob, jakým jsou poplatky strukturovány, může pomoci vykreslit obraz celkového projektu. V tomto článku, diskutujeme rozdíl mezi poplatky a zájmy zisku, jakož i rozdíly a zdůvodnění poplatků typických pro investice do komerčních nemovitostí.

poplatek vs. zisk úroky

sponzor kompenzace může mít dvě formy: poplatky a podporovat. Zatímco propagace je realizována poté, co projekt splňuje určité cíle(viz náš článek Co je sponzor nemovitostí propagovat?), poplatky mohou být vybírány v různých fázích projektu bez ohledu na to, zda splňuje očekávání. Také poplatky jsou obvykle vybírány před tím, než jsou zisky vypočteny pro účely vodopádu vlastního kapitálu (viz náš článek porozumění zásobníku kapitálu v oblasti nemovitostí). Konečně, poplatky jsou obvykle vázány na konkrétní úkoly, které sponzorováv komerčních nemovitostech je sponzorem fyzická osoba nebo společnost odpovědná za vyhledávání, získávání a správu nemovitostí jménem partnerství. Od sponzora se obvykle očekává, že investuje kdekoli od 5-20% celkového požadovaného vlastního kapitálu. Jsou pak zodpovědní za získávání zbývajících prostředků a získávání a správu investiční nemovitosti ze dne na den… Více provádí, jako je vyjednávání a uzavření koupě nemovitosti, spíše než celkový úspěch projektu.

různé typy poplatků

protože jsou obvykle hodnoceny pro diskrétní úkoly, permutace poplatků mohou být nesčetné, zejména pokud je projekt obzvláště složitý. Kromě toho mohou být některé poplatky stanoveny jako paušální částka nebo procento nákladů. Některé z poplatků, například poplatek za správu nemovitosti, by mohly být nakupovány třetí straně. Pokud má sponzor vlastní schopnosti (toto je známé jako „vertikálně integrované“), může sponzor vytvořit efektivitu, která má za následek nižší náklady. Rozdíl pak arbitráží prostřednictvím svých interních poplatků.

níže diskutujeme o některých, ale v žádném případě o všech typických sponzorských poplatcích.

• akvizice / dispozice: tyto poplatky se konkrétně týkají nákupu a prodeje nemovitosti nebo pozemku. Obvykle se jedná o jednorázový transakční poplatek, který se vybírá po nákupu nebo prodeji a může přijít vedle nebo namísto provize makléře třetí strany, v závislosti na tom, zda má sponzor vlastní schopnosti makléře. Přestože se sponzor může rozhodnout rozdělit samostatný poplatek za zjištění, poplatek za pořízení často pomáhá pokrýt náklady spojené s hledáním a hodnocením potenciálních aktiv. Sponzorovév komerčních nemovitostech je sponzorem fyzická osoba nebo společnost odpovědná za vyhledávání, získávání a správu nemovitostí jménem partnerství. Od sponzora se obvykle očekává, že investuje kdekoli od 5-20% celkového požadovaného vlastního kapitálu. Jsou pak zodpovědní za získávání zbývajících prostředků a získávání a správu investiční nemovitosti ze dne na den… Častěji upisovat a sledovat desítky potenciálních kandidátů pro každou skutečnou akvizici, takže duch tohoto poplatku je pomoci sponzora uhradit potopené náklady na všechny vlastnosti, které nezískal (známý jako „dead deal“ náklady). Logika za akviziční poplatek je, že investoři by měli chtít motivovat sponzora získat nejlepší nabídky a ne první obchod, který přistane v klíně. Dispoziční poplatky, při posouzení, jsou často považovány za druhou polovinu nákladů na sdílení. Tržní akviziční a dispoziční poplatky se liší a mohou činit až 2% z kupní nebo prodejní ceny.

• Správa nemovitostí: sponzoři mohou provádět vlastní správu nemovitostí, což znamená, že mají na starosti každodenní provoz, údržbu, leasing a údržbu budovy nebo nemovitosti. Vlastní správa nemovitostí je dalším způsobem, jak ukázat vertikální integraci. Samozřejmě, mnoho sponzorů dává přednost uzavření těchto povinností firmám třetích stran. Tržní sazby za poplatky za správu nemovitostí se pohybují od 3% do 4% hrubých příjmů, obvykle placených měsíčně v prodlení po dobu investičního období.

• správa aktiv: poplatek za správu aktiv je nejvíce spojen s obecnými náklady na správu investic. Stejně jako správce nemovitostí provádí každodenní operace na úrovni nemovitostí, správce aktiv dohlíží na operace a rozhoduje o samotném aktivu, jako je výběr správce nemovitostí, stanovení a úprava strategie aktiv, přijímání klíčových rozhodnutí o leasingu a kapitálových výdajích, revize a schvalování výdajů na úrovni nemovitostí nad určitou hranici (obvykle $1,000), přezkoumání měsíčních účetních zpráv a doporučení investičnímu výboru o tom, kdy prodat nebo refinancovat. Poplatky za správu aktiv jsou obvykle hodnoceny měsíčně nebo čtvrtletně během investičního období a jsou buď pevnou částkou, nebo procentem získaného vlastního kapitálu nebo pevným procentem hrubých výnosů. Tržní sazby průměrně 1-2% hrubých příjmů nebo vlastního kapitálu ročně.

• stavební řízení: sponzoři mohou účtovat stavební poplatky, pokud dojde k významné renovaci nebo pozemní výstavbě v rámci obchodního plánu aktiv. V projektech zahrnujících výstavbu zadavatel provádí obrovské množství projektového řízení, které může zahrnovat přímou spolupráci s generálním dodavatelem nebo subdodavateli při určování rozsahu práce, shromažďování a vyjednávání nabídek, najímání a propouštění dodavatelů, přijímání klíčových rozhodnutí na cestě (např. vnitřní úpravy), revize měsíčních zpráv o nákladech, schvalování splátek, rozhodování o jakýchkoli objednávkách změn (obvykle se souhlasem investičních výborů), kontrola pokroku a schválení dokončení. Poplatky za správu stavby obvykle průměrně činí 5% nákladů na tvrdou výstavbu nebo méně (viz náš článek zdroje & použití: po stopách peněz z nemovitostí).

• vývoj: poplatky za vývoj se vztahují k celistvosti stavebního procesu a mohou zahrnovat celou řadu předběžných stavebních kroků, jako je testování životního prostředí, zajištění územního plánování, získání stavebních povolení a povolení a najímání architektů, inženýrů a dodavatelů k dokončení práce. Sponzoři obvykle účtují poplatky za vývoj jako procento tvrdých nákladů nebo celkových nákladů na vývoj, včetně měkkých nákladů. Mohou také účtovat paušální sazbu, pokud je projekt relativně „cookie-cutter“. Sponzor projektu, který nemá odborné znalosti pro správu předběžných nebo stavebních úkolů, si může najmout „vývojáře poplatků“ třetí strany, aby řídil vývojový proces. Poplatky za vývoj se liší a mohou se pohybovat od 3% do 5% celkových nákladů, často s menšími procenty účtovanými u větších projektů.

relativní váha, kterou sponzor dává poplatkům spíše než ziskům, může investorovi nahlédnout do toho, jak se sponzor dívá sám na sebe. Například vertikálně integrovaná firma může účtovat více poplatků a spoléhat se méně na úrok ze zisku, zejména pokud je zadavatel dobře zavedený s prokázanou historií. Nicméně, menší, více zaměřené oblečení může účtovat méně poplatků během životního cyklu projektu, ale mít větší podporu. Taková struktura se dobře vyrovná s investory, když jsou sponzoři méně prokazatelní, protože celková kompenzace sponzorovi závisí na výkonu.

je důležité podívat se na sponzorské poplatky v širším kontextu celé dohody, včetně práce, kterou sponzor dělá, a složitosti dohody, spolu s cílenými výnosy. Je také důležité, aby investoři měli na paměti, že zatímco nízké poplatky jsou v dohodě vždy pěkné, je obtížné uniknout idiomu „dostanete to,za co zaplatíte“. Sponzoři, kteří účtují vyšší než průměrné poplatky, obvykle získali právo tak učinit, protože investoři se nejvíce starají o čisté výnosy a méně se starají o sponzorské poplatky, pokud jsou výnosy silné a konzistentní. Pokud se jedná o malé nebo žádné poplatky, bez ohledu na to, zda si myslíte, že tomu tak je, pravděpodobně obchodujete s nízkou strukturou poplatků za něco jiného v dohodě (např. V konečném důsledku se investoři musí spoléhat na svůj úsudek, aby zjistili, zda je daný poplatek spravedlivý.

sponzorské poplatky se mohou snadno ztratit nebo pohřbít uprostřed nabídky dokumentů. V rámci svého závazku k transparentnosti, CrowdStreet požadoval, aby sponzoři uvedli všechny poplatky na vyhrazené kartě na svých podrobných stránkách. Investoři je tak mohou porovnat napříč nabídkami.