Shining et Spotlight på fast ejendom Sponsor gebyrer

sponsorer gøre en hel del arbejde for at sætte en aftale sammen, styre en aftale i hele sin livscyklus, og udføre på en forretningsplan til at producere et positivt resultat for interessenter. Så det er ikke overraskende, at de ønsker at blive betalt for disse bestræbelser. For ejendomsprojekter har sponsorer to primære kompensationsmetoder: 1) en fortjeneste interesse eller “fremme” og 2) gebyrer. Ligesom andre investeringsmålinger kan den måde, gebyrerne er struktureret på, hjælpe med at male et billede af det samlede projekt. I denne artikel, vi diskutere forskellen mellem gebyrer og profit interesser samt forskelle og begrundelser for gebyrer typisk for erhvervsejendomme investeringer.

gebyr vs. Profit renter

Sponsor kompensation kan tage to former: gebyrer og fremme. Mens en fremme realiseres efter et projekt opfylder visse mål (se vores artikel Hvad er en fast ejendom Sponsor fremme ?), gebyrer kan opkræves på forskellige stadier af et projekt, uanset om det opfylder forventningerne eller ej. Også gebyrer er typisk taget ud før overskud beregnes med henblik på en egenkapital vandfald (se vores artikel forståelse af fast ejendom kapital stak). Endelig er gebyrer normalt bundet til specifikke opgaver, som sponsoreni erhvervsejendomme er sponsoren en person eller virksomhed, der har ansvaret for at finde, erhverve og styre fast ejendom på vegne af partnerskabet. Sponsoren forventes normalt at investere overalt fra 5-20% af den samlede krævede egenkapital. De er derefter ansvarlige for at rejse de resterende midler og erhverve og forvalte investeringsejendommens dag-til-dag… Flere udfører, såsom at forhandle og lukke et ejendomskøb, snarere end den samlede projektsucces.

forskellige typer gebyrer

fordi de typisk vurderes for diskrete opgaver, kan permutationerne af gebyrer være utallige, især hvis et projekt er særligt komplekst. Derudover kan nogle gebyrer indstilles som et fast beløb eller en procentdel af omkostningerne. Nogle af gebyrerne, såsom et ejendomsadministrationsgebyr, kunne handles ud til en tredjepart. Hvis en sponsor har interne kapaciteter (dette er kendt som “vertikalt integreret”), kan sponsoren skabe effektivitet, der resulterer i lavere omkostninger. De arbitrage derefter forskellen gennem deres interne gebyrer.

nedenfor diskuterer vi nogle, men på ingen måde alle, af de typiske sponsorgebyrer.

• erhvervelse / Disposition: disse gebyrer vedrører specifikt køb og salg af ejendom eller jord. Det er normalt et engangs transaktionsgebyr, der opkræves efter køb eller salg og kan komme ud over eller i stedet for en tredjepartsmæglerkommission, afhængigt af om sponsoren har interne mæglerfunktioner. Selvom en sponsor kan vælge at opdele et separat fundgebyr, hjælper anskaffelsesgebyret ofte med at dække omkostningerne forbundet med at finde og evaluere potentielle aktiver. Sponsoreri erhvervsejendomme er sponsoren en person eller virksomhed, der har ansvaret for at finde, erhverve og styre ejendomsejendommen på vegne af partnerskabet. Sponsoren forventes normalt at investere overalt fra 5-20% af den samlede krævede egenkapital. De er derefter ansvarlige for at rejse de resterende midler og erhverve og forvalte investeringsejendommens dag-til-dag… Oftere garantere og forfølge snesevis af potentielle kandidater til hver faktisk erhvervelse, så ånden i dette gebyr er at hjælpe sponsoren med at afholde sunkne omkostninger på alle de ejendomme, den ikke erhvervede (kendt som “dead deal” – omkostninger). Logikken bag et anskaffelsesgebyr er, at investorer ønsker at tilskynde en sponsor til at erhverve de bedste tilbud og ikke den første aftale, der lander i skødet. Dispositionsgebyrer, når de vurderes, betragtes ofte som den anden halvdel af delingsomkostningerne. Markedsanskaffelses-og salgsgebyrer varierer og kan være op til 2% af købs-eller salgsprisen.

• Ejendomsadministration: sponsorer kan udføre deres egen interne ejendomsadministration, hvilket betyder, at de har ansvaret for den daglige drift, vedligeholdelse, leasing og vedligeholdelse af en bygning eller ejendom. At have intern ejendomsadministration er en anden måde at vise vertikal integration på. Selvfølgelig foretrækker mange sponsorer at indgå disse ansvarsområder til 3.parts firmaer. Markedsrenter for ejendomsadministrationsgebyrer spænder fra 3% – 4% af bruttoindtægterne, typisk betalt månedligt i restance i løbet af investeringsperioden.

• Asset Management: asset management gebyret er mest tæt forbundet med generelle investeringsforvaltningsomkostninger. Meget som ejendomsadministratoren udfører den daglige drift på ejendomsniveau, overvåger kapitalforvalteren driften og træffer beslutninger vedrørende selve aktivet, såsom at vælge en ejendomsadministrator, bestemme og justere aktivstrategien, træffe vigtige beslutninger om leasing og kapitaludgifter, gennemgå og godkende udgifter på ejendomsniveau over en bestemt tærskel (typisk $1.000), gennemgå månedlige regnskabsrapporter og fremsætte anbefalinger til et investeringsudvalg om, hvornår de skal sælge eller refinansiere. Kapitalforvaltningsgebyrer vurderes normalt månedligt eller kvartalsvis i investeringsperioden og er enten et fast beløb eller en procentdel af den hævede egenkapital eller en fast procentdel af bruttoindtægterne. 1-2% af bruttoindtægterne eller egenkapitalen årligt.

• byggeledelse: sponsorer kan opkræve byggeafgifter, hvis der er betydelig renovering eller grundkonstruktion som en del af en aktivforretningsplan. I projekter, der involverer byggeri, sponsor gør en enorm mængde af projektledelse, som kan omfatte arbejde direkte med en hovedentreprenør eller underleverandører til at bestemme omfanget af arbejdet, indsamle og forhandle bud, leje og brand entreprenører, træffe vigtige beslutninger undervejs (f.eks indvendige finish), gennemgå månedlige omkostningsrapporter, Godkende afdrag, træffe beslutninger om eventuelle ændringer ordrer (normalt med samtykke fra investeringsudvalg), inspicere fremskridt, og godkende færdiggørelse. Construction management gebyrer typisk gennemsnit 5% af hårde byggeomkostninger eller mindre (se vores artikel kilder & anvendelser: efter fast ejendom penge Trail).

• udvikling: Udviklingsgebyrer vedrører hele byggeprocessen og kan involvere en række trin inden konstruktionen, såsom miljøprøvning, sikring af regulering, opnåelse af bygnings godkendelser og tilladelser og ansættelse af arkitekter, ingeniører og entreprenører til at fuldføre arbejdet. Sponsorer opkræver typisk udviklingsgebyrer som en procentdel af enten hårde omkostninger eller samlede udviklingsomkostninger, inklusive bløde omkostninger. De kan også opkræve en fast sats, hvis projektet er relativt “cookie-cutter”. En projektsponsor, der mangler ekspertisen til at styre præudviklings-eller konstruktionsopgaver, kan ansætte en tredjeparts “gebyrudvikler” til at styre udviklingsprocessen. Udviklingsgebyrer varierer og kan variere fra 3% til 5% af de samlede omkostninger ofte med mindre procentsatser opkrævet på større projekter.

den relative vægt, som en sponsor giver gebyrer snarere end overskudsrenter, kan give en investor indsigt i, hvordan sponsoren ser sig selv. For eksempel kan et vertikalt integreret firma opkræve flere gebyrer og stole mindre på overskudsrenter, især hvis sponsoren er veletableret med en dokumenteret track record. Imidlertid, et mindre, mere fokuseret tøj opkræver muligvis færre gebyrer i løbet af projektets livscyklus, men tager en større promovering. En sådan struktur passer godt sammen med investorer, når sponsorer er mindre bevist, da det gør den samlede kompensation til sponsoren mere afhængig af ydeevnen.

det er vigtigt at se på sponsorgebyrer i den bredere sammenhæng med hele aftalen, herunder det arbejde, en sponsor udfører, og kompleksiteten af en aftale sammen med de målrettede afkast. Det er også vigtigt for investorer at huske på, at mens lave gebyrer altid er en pæn i en aftale, er det svært at undslippe idiomet “du får hvad du betaler for”. Sponsorer, der opkræver højere gebyrer end gennemsnittet, har normalt tjent retten til at gøre det, siden, investorer bryr sig mest om nettoafkast og bryr sig mindre om sponsorgebyrer, hvis afkastet er stærkt og konsistent. Når der er ringe eller ingen gebyrer involveret, uanset om du tror det er tilfældet, handler du sandsynligvis en lav gebyrstruktur for noget andet i en aftale (f.eks. I sidste ende skal investorer stole på deres vurdering for at afgøre, om et givet gebyr er retfærdigt.

Sponsorgebyrer kan let gå tabt eller begraves midt i udbudsdokumenter. Som en del af sit engagement i gennemsigtighed, krævede sponsorer at liste alle gebyrer på en dedikeret fane på sine detaljerede sider. På den måde kan investorer sammenligne dem på tværs af tilbud.