Shining a Spotlight on Real Estate Sponsor Fees

sponsorit tekevät melkoisen määrän työtä saadakseen aikaan sopimuksen, hallinnoidakseen sopimusta koko sen elinkaaren ajan ja toteuttaakseen liiketoimintasuunnitelman tuottaakseen suotuisan tuloksen sidosryhmille. Ei siis ole yllätys, että he haluavat saada palkkaa näistä ponnisteluista. Kiinteistöhankkeissa sponsoreilla on kaksi ensisijaista korvausmenetelmää: 1) voittokorko tai ”edistää” ja 2) palkkiot. Aivan kuten muutkin sijoitusmittarit, palkkioiden rakenne voi auttaa maalaamaan kokonaiskuvan hankkeesta. Tässä artikkelissa käsitellään palkkioiden ja voitto-intressien välistä eroa sekä liikekiinteistösijoituksille tyypillisiä palkkioiden eroja ja perusteluja.

palkkio vs. Voittokorko

Sponsorikorvaus voi olla kahdessa muodossa: palkkiot ja promootiot. Vaikka edistää toteutetaan sen jälkeen, kun hanke täyttää tietyt tavoitteet (katso artikkeli Mikä on kiinteistöjen sponsori edistää?), maksuja voidaan kerätä projektin eri vaiheissa riippumatta siitä, vastaako se odotuksia vai ei. Myös palkkiot otetaan yleensä ennen kuin voitot lasketaan osakepääoman laskemista varten (ks.artikkelimme ymmärrys Kiinteistöpääomapinosta). Lopuksi maksut ovat yleensä sidottuja tiettyihin tehtäviin, joita rahoittaja liikekiinteistöissä, sponsori on henkilö tai yritys, joka vastaa kiinteistön löytämisestä, hankkimisesta ja hallinnoinnista kumppanuuden puolesta. Sponsorin odotetaan yleensä sijoittavan mihin tahansa 5-20% tarvittavasta kokonaispääomasta. Sen jälkeen ne vastaavat jäljellä olevien varojen hankkimisesta sekä sijoituskiinteistön päivittäisestä hankinnasta ja hallinnoinnista… More suorittaa, kuten neuvottelee ja päättää kiinteistön osto, eikä koko hankkeen menestys.

erityyppiset maksut

koska ne arvioidaan tyypillisesti erillisille tehtäville, maksujen permutaatiot voivat olla lukemattomia, varsinkin jos projekti on erityisen monimutkainen. Lisäksi osa maksuista voidaan määrittää kiinteänä summana tai prosenttiosuutena kustannuksista. Osa maksuista, kuten isännöintimaksu, voitaisiin myydä kolmannelle osapuolelle. Jos sponsorilla on sisäisiä ominaisuuksia (tätä kutsutaan ”vertikaalisesti integroiduksi”), sponsori voi luoda tehokkuutta, joka johtaa alhaisempiin kustannuksiin. Ne sitten arbitraasaavat eron sisäisten palkkioidensa kautta.

alla käsitellään joitakin, mutta ei suinkaan kaikkia, tyypillisiä sponsoripalkkioita.

• hankinta / luovutus: nämä maksut liittyvät erityisesti kiinteistön tai maa-alueen ostoon ja myyntiin. Se on yleensä kertaluonteinen transaktiomaksu, joka kerätään oston tai myynnin jälkeen, ja se voi tulla kolmannen osapuolen välityspalkkion lisäksi tai sen sijasta, riippuen siitä, onko sponsorilla sisäisiä meklariominaisuuksia. Vaikka sponsori voi päättää jakaa erillisen löytöpalkkion, hankintamaksu auttaa usein kattamaan mahdollisten varojen löytämiseen ja arviointiin liittyvät kustannukset. Sponsorit liikekiinteistöissä sponsori on henkilö tai yritys, joka vastaa kiinteistön löytämisestä, hankkimisesta ja hallinnoinnista kumppanuuden puolesta. Sponsorin odotetaan yleensä sijoittavan mihin tahansa 5-20% tarvittavasta kokonaispääomasta. Sen jälkeen ne vastaavat jäljellä olevien varojen hankkimisesta sekä sijoituskiinteistön päivittäisestä hankinnasta ja hallinnoinnista… Useammin vakuuttaa ja jatkaa kymmeniä potentiaalisia ehdokkaita kunkin todellinen hankinta, joten henki tämä maksu on auttaa sponsori kattamaan uponnut kustannukset kaikki ominaisuudet se ei hanki (tunnetaan ”dead deal” kustannukset). Hankintapalkkion logiikkana on, että sijoittajien pitäisi haluta kannustaa sponsoria hankkimaan parhaat tarjoukset eikä ensimmäinen kauppa, joka osuu sen syliin. Disposition palkkiot, kun arvioidaan, pidetään usein toinen puoli jakamisesta käsitellä kustannuksia. Markkinoiden hankinta-ja luovutuspalkkiot vaihtelevat ja voivat olla enintään 2% osto-tai myyntihinnasta.

• isännöinti: sponsorit voivat tehdä oman talon Kiinteistöjen hallinta, eli ne ovat vastuussa päivittäisestä toiminnasta, kunnossapidosta, leasing, ja ylläpito rakennuksen tai kiinteistön. Ottaa talon isännöinti on toinen tapa osoittaa vertikaalinen integraatio. Tietenkin, monet sponsorit haluavat sopimuksen nämä vastuut 3rd-osapuolen yrityksille. Kiinteistönhoitomaksujen markkinahinnat vaihtelevat 3-4 prosentista bruttotuloihin, jotka maksetaan tyypillisesti kuukausittain rästeinä investointijakson ajalta.

• Omaisuudenhoito: omaisuudenhoitomaksu liittyy kaikkein läheisimmin yleisiin sijoitusten hoitokuluihin. Paljon kuin kiinteistönhoitaja suorittaa päivittäiset toiminnot kiinteistötasolla, omaisuudenhoitaja valvoo toimintoja ja tekee itse omaisuuserää koskevia päätöksiä, kuten valitsemalla kiinteistönhoitajan, määrittämällä ja säätämällä omaisuuserästrategiaa, tekemällä keskeisiä päätöksiä leasing-ja pääomamenoista, tarkastelemalla ja hyväksymällä kiinteistötason menoja, jotka ylittävät tietyn rajan (tyypillisesti $1,000), tarkastelemalla kuukausittaisia kirjanpitoraportteja ja antamalla suosituksia sijoituskomitealle siitä, milloin myydä tai jälleenrahoittaa. Omaisuudenhoitopalkkiot arvioidaan yleensä kuukausittain tai neljännesvuosittain sijoitusjakson aikana ja ne ovat joko kiinteä määrä tai prosenttiosuus hankitusta omasta pääomasta tai kiinteä prosenttiosuus bruttotuloista. Markkinakorot ovat keskimäärin noin 1-2 prosenttia bruttotuloista tai omasta pääomasta vuosittain.

• Rakennushallinto: sponsorit voivat periä rakennusmaksuja, jos omaisuuserän liiketoimintasuunnitelmaan kuuluu merkittävää peruskorjausta tai maanalaista rakentamista. Rakennushankkeissa sponsori tekee valtavan määrän projektinhallintaa, johon voi kuulua työskentely suoraan pääurakoitsijan tai alihankkijoiden kanssa työn laajuuden määrittämiseksi, tarjousten keräämiseksi ja neuvottelemiseksi, vuokraus-ja palourakoitsijoiden kanssa, keskeisten päätösten tekeminen matkan varrella (esim.sisätilojen viimeistelyt), kuukausittaisten kustannusraporttien tarkastelu, osamaksujen hyväksyminen, päätösten tekeminen kaikista muutostilauksista (yleensä Investointikomiteoiden suostumuksella), edistymisen tarkastaminen ja valmistumisen hyväksyminen. Rakennuttajamaksut ovat tyypillisesti keskimäärin 5% kovista rakennuskustannuksista tai vähemmän (KS.artikkelimme lähteet & Uses: Following the Real Estate Money Trail).

• kehittäminen: Kehittämismaksut koskevat koko rakennusprosessia, ja niihin voi sisältyä erilaisia esirakennusvaiheita, kuten ympäristötestausta, kaavoituksen varmistamista, rakennuslupien ja-lupien saamista sekä arkkitehtien, insinöörien ja urakoitsijoiden palkkaamista töiden loppuun saattamiseksi. Sponsorit perivät tyypillisesti kehityspalkkiot prosentteina joko kovista kustannuksista tai kokonaiskehityskustannuksista, mukaan lukien pehmeät kustannukset. Ne voivat myös periä kiinteän maksun, jos hanke on suhteellisen ”evästys”. Hankkeen sponsori, jolla ei ole asiantuntemusta esikehitys-tai rakennustöiden hoitamiseen, voi palkata kolmannen osapuolen ”palkkiokehittäjän” johtamaan kehitysprosessia. Kehittämismaksut vaihtelevat ja voivat vaihdella 3-5% kokonaiskustannuksista usein pienemmillä prosenteilla, jotka veloitetaan suuremmista hankkeista.

se suhteellinen painoarvo, jonka sponsori antaa palkkioille voittojen korkojen sijaan, voi antaa sijoittajalle käsityksen siitä, miten sponsori suhtautuu itseensä. Vertikaalisesti integroitunut yritys voi esimerkiksi periä enemmän maksuja ja luottaa vähemmän voitto-korkoihin, erityisesti jos toimeksiantajalla on vakiintunut ja todistettu kokemus. Pienempi, keskittyneempi porukka saattaa kuitenkin periä vähemmän maksuja projektin elinkaaren aikana, mutta ottaa suuremman promootion. Tällainen rakenne sopii hyvin yhteen sijoittajien kanssa, kun sponsorit ovat vähemmän todistettuja, koska se tekee kokonaiskorvauksen Sponsorille riippuvaisemmaksi suorituksesta.

on tärkeää tarkastella sponsoripalkkioita koko kaupan laajemmassa yhteydessä, mukaan lukien sponsorin tekemä työ ja sopimuksen monimutkaisuus sekä kohdennetut tuotot. On myös tärkeää, että sijoittajat pitävät mielessä, että vaikka alhaiset palkkiot ovat aina mukava diili, on vaikea paeta idiomi ”saat mitä maksat”. Keskimääräistä korkeampia palkkioita perivät sponsorit ovat yleensä ansainneet siihen oikeuden, sillä sijoittajat välittävät eniten nettotuotoista ja vähemmän sponsoripalkkioista, jos tuotto on vahva ja johdonmukainen. Kun on vähän tai ei maksuja mukana, onko mielestäsi näin, olet todennäköisesti kaupankäynnin alhainen maksu rakenne jotain muuta käsitellä (esim puute sponsori kokemus tai komea edistää rakenne, jossa sponsori pitää kertoimet ylösalaisin skenaario). Viime kädessä sijoittajien on käytettävä harkintaansa määrittääkseen, onko tietty maksu oikeudenmukainen.

Sponsoripalkkiot voivat helposti eksyä tai hautautua kesken tarjousasiakirjojen. Osana sitoutumistaan avoimuuteen CrowdStreet vaati sponsoreita listaamaan kaikki maksut erillisellä välilehdellä sen yksityiskohdissa. Näin sijoittajat voivat vertailla niitä eri tarjontamuotojen välillä.