Principaux Risques Dans L’Investissement Immobilier À Connaître

Depuis la fin des années 1990, j’ai pris des risques énormes en achetant des maisons unifamiliales à San Francisco et à Lake Tahoe.

Chaque propriété achetée a été mise à profit avec un ratio prêt/ valeur de 80% après avoir baissé de 20%. Trois propriétés se sont avérées géniales, une propriété a fini par être un raté en raison d’un mauvais timing du marché.

Si vous voulez devenir riche, vous devez comprendre votre tolérance au risque et votre récompense à la hausse. Les gens qui font faillite risquent trop pour ne pas avoir assez de récompense. Vous devez correctement placer votre valeur nette dans des actifs adaptés au risque avec des pondérations adaptées au risque.

Discutons des différents types de risques immobiliers que chaque investisseur devrait connaître. Je suis en train d’acheter une nouvelle maison unifamiliale pendant la pandémie de coronavirus et l’ordonnance sur les abris sur place à San Francisco.

J’achète à ce moment risqué car j’ai trouvé un accord qui me permet d’économiser 170 000 off sur le prix demandé, et environ 300 000 off sur le prix de vente final si la propriété avait été cotée en février 2020, avant la pandémie, plutôt que pendant la pandémie en avril!

Différents types de risques immobiliers

On peut dire que tous les investissements comportent certains risques de base, c’est-à-dire la possibilité de subir des conséquences néfastes. Les experts peuvent catégoriser ces risques de différentes manières, mais cet article divisera certains principaux types de risques d’investissement immobilier selon les lignes suivantes:

• Affaires
• Finances
• Inflation / Système
• Liquidité
• Variance/Sensibilité

Risque commercial

Le risque commercial reflète l’échec éventuel d’un projet. Il est déterminé par le type de projet, sa gestion et le marché dans lequel il est situé. Chacun de ces facteurs peut avoir une incidence sur les flux de trésorerie d’exploitation attendus d’un projet. Un centre commercial régional entièrement loué dans le cadre de baux à long terme à des locataires à crédit supérieur présente un risque commercial inférieur à un investissement foncier brut anticipant la construction future d’un motel.

En général, les risques commerciaux sont particulièrement concentrés dans la gestion et le marché. La direction doit garder l’espace loué et entretenu pour préserver la valeur de l’investissement, et la direction doit innover, répondre à des conditions concurrentielles et exploiter efficacement la propriété.

Ces facteurs clés du succès du projet expliquent pourquoi la diligence raisonnable des sponsors est très importante. Les changements du marché constituent un autre risque clé, mais sur lequel un opérateur a parfois peu de contrôle. Une nouvelle concurrence, des changements démographiques locaux et une croissance régionale lente affecteraient tous le risque commercial d’un projet.

Lorsque vous investissez sur une plateforme de crowdfunding immobilier comme RealtyMogul, il est préférable que le sponsor ait effectué plusieurs transactions sur la plateforme et ait une longue histoire d’exploitation.

Risque financier

Le risque financier reflète principalement l’incertitude quant au rendement résiduel des capitaux propres lorsque le financement par emprunt est utilisé. La dette augmente la variabilité du rendement de l’investissement pour le propriétaire; un effet de levier accru peut signifier des rendements accrus, mais comme le service de la dette doit toujours être payé avant le détenteur des actions, cela peut également signifier des rendements diminués, voire négatifs.

Le risque financier comprend également le risque de taux d’intérêt; des hausses plus importantes que prévu des taux d’intérêt avec un prêt à taux variable ou à court terme augmenteront le service de la dette d’une propriété et diminueront ainsi le taux de rendement des investisseurs en actions. Une augmentation des taux d’intérêt peut également faire baisser le prix que les acheteurs ultérieurs sont prêts à payer. Les taux de rendement dont les investisseurs ont besoin pour l’immobilier ont tendance à évoluer avec les taux d’intérêt en général.

Il est important d’évaluer minutieusement le bénéfice d’exploitation net prévu d’un projet, car c’est ce montant qui sera nécessaire pour couvrir le service de la dette. Le risque de manque à gagner est accru lorsqu’il y a plus de dettes sur une propriété.

Inflation/Risque systémique

L’inflation/risque systémique survient lorsque les risques universels sont plus élevés que prévu. Dans le cas de l’inflation, elle peut être plus élevée que ce qui était prévu dans l’analyse des flux de trésorerie actualisés ou dans les calculs du TRI. Si cela se produit, le pouvoir d’achat d’un investisseur des dollars retournés ultérieurement par l’investissement sera réduit. D’autres risques systémiques incluent la guerre et les changements politiques qui influencent l’ensemble de l’économie. Ces risques affectent tous les investisseurs de manière égale (au moins au sein de l’économie d’un pays) et ne varient pas vraiment selon les projets.

Risque de liquidité

Le risque de liquidité se rapporte à la question de savoir si, et quand, l’investissement peut être  » encaissé  » à l’avenir. L’immobilier est généralement considéré comme un actif illiquide; il n’est pas toujours facilement vendable. Si l’économie subit un ralentissement, les sources de financement peuvent se tarir dans une large mesure, réduisant le bassin d’acheteurs potentiels à ceux qui n’ont pas besoin de financement conventionnel. Il est donc parfois difficile de vendre rapidement une propriété sans actualiser substantiellement le prix en dessous de la juste valeur marchande.

Vous souhaitez toujours vendre des biens immobiliers sur un marché à tendance ascendante plutôt qu’à la baisse. J’ai fini par vendre ma location unifamiliale à San Francisco en 2017 car la demande était forte. La demande a commencé à faiblir l’année suivante en raison d’une surabondance de stocks et de taux d’intérêt plus élevés.

Risque de la plate-forme

Si vous décidez d’investir dans l’immobilier via une plate-forme de crowdfunding immobilier, il est possible que la plate-forme s’arrête pour quelque raison d’exploitation que ce soit. Si la plateforme s’arrête, vos investissements doivent être protégés car les investisseurs de la plateforme n’ont pas de privilège sur vos investissements dans vos transactions immobilières respectives. Vous êtes un investisseur dans des transactions immobilières, pas la société de crowdfunding immobilier elle-même.

Cependant, il peut y avoir des perturbations à mesure que les placements individuels sont transférés à un administrateur de fonds et que les équipes de couverture responsables du suivi auprès des sponsors sont réduites.

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Risque de variance et de sensibilité

Le risque de variance / sensibilité concerne l’ensemble des quatre types de risques susmentionnés et fait référence au degré de variabilité de chacun de ces risques. Plus l’investisseur s’attend à un écart dans la partie des capitaux propres du rendement de la propriété, plus le risque associé à la réception de ces flux de trésorerie est élevé.

Risque et rendement Dans l’investissement immobilier

Le risque et le rendement sont corrélés positivement parce que les gens sont opposés au risque. Les risques accrus exigent qu’un investisseur exige des rendements de rémunération accrus. Le rendement doit être suffisamment supérieur au taux de rendement sans risque actuel (rendement des obligations à 10 ans) pour que quelqu’un puisse risquer son capital.

En général, il est bon d’exiger au moins une prime de 2 ou 3 fois sur le taux de rendement sans risque. En d’autres termes, si le taux sans risque est de 3%, vous auriez besoin d’un rendement d’au moins 6% – 9%, sinon, pourquoi s’embêter?

Les investisseurs doivent toujours être conscients des différents risques liés à un investissement, à la fois ceux liés à l’économie et aux marchés immobiliers eux-mêmes et ceux liés à un projet spécifique.

Il est essentiel de faire preuve d’une diligence raisonnable appropriée sur un projet, y compris sur le promoteur du projet ou (pour les prêts) sur le ratio prêt-valeur proposé, pour comprendre si les taux de rendement attendus d’un certain investissement sont proportionnels au niveau de risque global du projet.

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Investissez Sur Les Meilleures Plateformes

Avec le crowdfunding immobilier, vous n’avez pas besoin de risquer 100 000 $ ou plus pour investir dans l’immobilier commercial. Au lieu de cela, vous pouvez investir pour des montants beaucoup plus bas tels que 5 000 $, réduisant ainsi votre exposition au risque Les meilleures plateformes de crowdfunding immobilier aujourd’hui sont:

1) CrowdStreet: CrowdStreet, basée à Portland, a été fondée en 2014 et concentre ses offres dans des villes de 18 heures, des villes secondaires moins chères et pouvant avoir un potentiel de croissance plus élevé. CrowdStreet est principalement destiné aux investisseurs accrédités qui recherchent des moyens de tirer parti des opportunités immobilières du milieu de marché, cœur de l’Amérique.

2) Fundrise, fondée en 2012 et disponible pour les investisseurs accrédités et les investisseurs non accrédités. Je travaille avec Fundrise depuis le début, et ils m’ont toujours impressionné par leur innovation. Ils sont les pionniers du produit eRCIT. Plus récemment, ils ont été les premiers à lancer un Fonds d’opportunité dans l’espace du crowdfunding immobilier pour profiter des nouvelles lois fiscales.

Ces deux plateformes sont les plus anciennes et les plus grandes plateformes de crowdfunding immobilier aujourd’hui. Ils ont les meilleurs marchés et la souscription d’offres la plus forte. Les investisseurs doivent examiner attentivement leurs propres objectifs d’investissement lorsqu’ils évaluent la gamme d’opportunités immobilières disponibles. Rappelez-vous également que les investissements immobiliers comportent de nombreux facteurs de risque, il est donc important de revoir l’ensemble des documents d’offre pour tout investissement en cours d’évaluation.

À propos de l’auteur: Sam a lancé Financial Samurai en 2009 pour donner un sens à la crise financière. Il a ensuite passé les 13 années suivantes après avoir fréquenté le College of William & Mary et l’UC Berkeley pour des études secondaires chez Goldman Sachs et Credit Suisse. Il possède des propriétés à San Francisco, Lake Tahoe et Honolulu et a investi 810 000 $ dans le financement participatif immobilier. I

En 2012, Sam a pu prendre sa retraite à l’âge de 34 ans en grande partie grâce à ses investissements qui génèrent maintenant environ 220 000 $ par année en revenus passifs. Il passe du temps à jouer au tennis, à traîner en famille, à consulter des sociétés fintech de premier plan et à écrire en ligne pour aider les autres à atteindre la liberté financière.