Hauptrisiken bei Immobilieninvestitionen zu beachten

Seit den späten 1990er Jahren bin ich beim Kauf von Einfamilienhäusern in San Francisco und Lake Tahoe ein enormes Risiko eingegangen.

Jede gekaufte Immobilie wurde mit einem Loan-to-Value-Verhältnis von 80% gehebelt, nachdem ich 20% gesenkt hatte. Drei Immobilien erwiesen sich als großartig, Eine Immobilie wurde aufgrund des schlechten Market Timings zu einem Blindgänger.

Wenn Sie reich werden wollen, müssen Sie Ihre Risikotoleranz und Ihre Aufwärtsbelohnung verstehen. Die Leute, die pleite gehen, riskieren zu viel für nicht genug Belohnung. Sie müssen Ihr Nettovermögen ordnungsgemäß in risikoangemessenen Vermögenswerten mit risikoangemessenen Gewichtungen anlegen.

Lassen Sie uns die verschiedenen Arten von Immobilienrisiken diskutieren, die jeder Anleger kennen sollte. Ich bin gerade dabei, während der Coronavirus-Pandemie und der Shelter-in-Place-Verordnung in San Francisco ein neues Einfamilienhaus zu kaufen.

Ich kaufe zu diesem riskanten Zeitpunkt, weil ich einen Deal gefunden habe, der mir 170,000 USD gegenüber dem geforderten Preis und rund 300,000 USD gegenüber dem endgültigen Verkaufspreis erspart, wenn die Immobilie im Februar 2020 vor der Pandemie und nicht während der Pandemie im April gelistet worden wäre!

Verschiedene Arten von Immobilienrisiken

Es kann gesagt werden, dass alle Investitionen bestimmte grundlegende Risiken beinhalten. das heißt, die Möglichkeit, nachteilige Folgen zu erleiden. Experten können diese Risiken auf verschiedene Arten kategorisieren, In diesem Artikel werden jedoch einige primäre Arten von Immobilieninvestitionsrisiken wie folgt unterteilt:

• Geschäftlich
• Finanziell
• Inflation / Systemisch
• Liquidität
• Varianz / Sensitivität

Geschäftsrisiko

Das Geschäftsrisiko spiegelt den möglichen erfolglosen Betrieb eines Projekts wider. Es wird durch den Projekttyp, sein Management und den Markt bestimmt, in dem es sich befindet. Jeder dieser Faktoren kann die erwarteten operativen Cashflows aus einem Projekt beeinflussen. Ein regionales Einkaufszentrum, das vollständig im Rahmen langfristiger Mietverträge an Top-Kredit-Mieter vermietet ist, hat ein geringeres Geschäftsrisiko als eine Rohlandinvestition, die den zukünftigen Bau eines Motels vorwegnimmt.

Generell konzentrieren sich Geschäftsrisiken besonders auf das Management und den Markt. Das Management muss den Raum gemietet und gewartet halten, um den Wert der Investition zu erhalten, und das Management muss innovativ sein, auf Wettbewerbsbedingungen reagieren und die Immobilie effizient betreiben.

Diese Schlüsselfaktoren für den Projekterfolg sprechen dafür, warum die Due Diligence des Sponsors sehr wichtig ist. Marktveränderungen stellen ein weiteres wesentliches Risiko dar, über das ein Betreiber jedoch manchmal wenig Kontrolle hat. Neuer Wettbewerb, Veränderungen der lokalen Demografie und ein langsames regionales Wachstum würden sich auf das Geschäftsrisiko eines Projekts auswirken.

Wenn Sie auf einer Immobilien-Crowdfunding-Plattform wie RealtyMogul investieren, ist es vorzuziehen, dass der Sponsor mehrere Geschäfte auf der Plattform abgeschlossen hat und über eine lange Betriebsgeschichte verfügt.

Finanzielles Risiko

Das finanzielle Risiko spiegelt in erster Linie die Unsicherheit über die verbleibende Eigenkapitalrendite bei Fremdfinanzierung wider. Schulden erhöhen die Variabilität der Anlagerendite an den Eigentümer; Erhöhte Verschuldung kann erhöhte Renditen bedeuten, aber da der Schuldendienst immer vor dem Anteilseigner bezahlt werden muss, kann dies auch verminderte oder sogar negative Renditen bedeuten.

Das finanzielle Risiko umfasst auch das Zinsrisiko; Höhere als erwartete Zinserhöhungen bei einem variabel verzinslichen oder kurzfristigen Darlehen erhöhen den Schuldendienst einer Immobilie und verringern somit die Rendite für Aktieninvestoren. Erhöhte Zinssätze können auch den Preis senken, den nachfolgende Käufer bereit sind zu zahlen. Die Renditen, die Anleger für Immobilien benötigen, bewegen sich im Allgemeinen mit den Zinssätzen.

Es ist wichtig, das erwartete Betriebsergebnis eines Projekts gründlich zu bewerten, da dieser Betrag zur Deckung des Schuldendienstes erforderlich ist. Das Risiko eines Fehlbetrags steigt, wenn eine Immobilie mehr Schulden hat.

Inflation / Systemisches Risiko

Inflation / systemisches Risiko entsteht, wenn die allgemeinen Risiken höher sind als erwartet. Im Falle der Inflation kann sie höher sein als in der Discounted-Cashflow-Analyse oder den IRR-Berechnungen erwartet. In diesem Fall wird die Kaufkraft eines Anlegers für die später durch die Investition zurückgegebenen Dollars verringert. Weitere systemische Risiken sind Krieg und politische Veränderungen, die die gesamte Wirtschaft beeinflussen. Diese Risiken betreffen alle Investoren gleichermaßen (zumindest innerhalb der Wirtschaft eines Landes) und variieren nicht wirklich je nach Projekt.

Liquiditätsrisiko

Das Liquiditätsrisiko bezieht sich darauf, ob und wann die Investition in Zukunft „ausgezahlt“ werden kann. Immobilien gelten im Allgemeinen als illiquider Vermögenswert; es ist nicht immer leicht verkäuflich. Wenn die Wirtschaft unter einem Abschwung leidet, können die Finanzierungsquellen erheblich austrocknen und der Pool potenzieller Käufer auf diejenigen reduziert werden, die keine konventionelle Finanzierung benötigen. Es ist daher manchmal schwierig, eine Immobilie schnell zu verkaufen, ohne den Preis erheblich unter den Marktwert zu senken.

Sie möchten Immobilien immer in einem Aufwärtstrendmarkt verkaufen, anstatt in einem Abwärtstrendmarkt. Am Ende verkaufte ich 2017 meine Einfamilienwohnung in San Francisco, weil die Nachfrage stark war. Die Nachfrage schwächte sich im folgenden Jahr aufgrund eines Überangebots an Lagerbeständen und höherer Zinssätze ab.

Plattformrisiko

Wenn Sie sich entscheiden, über eine Immobilien-Crowdfunding-Plattform in Immobilien zu investieren, besteht die Möglichkeit, dass die Plattform aus irgendeinem Betriebsgrund heruntergefahren wird. Wenn die Plattform heruntergefahren wird, sollten Ihre Investitionen geschützt werden, da die Anleger der Plattform kein Pfandrecht an Ihren Investitionen in Ihre jeweiligen Immobiliengeschäfte haben. Sie sind ein Investor in Immobiliengeschäfte, nicht das Immobilien-Crowdfunding-Unternehmen selbst.

Es kann jedoch zu Störungen kommen, wenn einzelne Anlagen an einen Fondsadministrator übertragen werden und die für die Nachverfolgung von Sponsoren zuständigen Coverage-Teams verkleinert werden.

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Varianz- und Sensitivitätsrisiko

Das Varianz- / Sensitivitätsrisiko bezieht sich auf alle oben genannten vier Arten von Risiken und bezieht sich auf den Grad der Variabilität jedes dieser Risiken. Je mehr Varianz ein Anleger im Eigenkapitalanteil der Rendite der Immobilie erwartet, desto größer ist das Risiko, diesen Cashflow zu erhalten.

Risiko und Rendite Bei Immobilieninvestitionen

Risiko und Rendite korrelieren positiv, weil die Menschen risikoscheu sind. Erhöhte Risiken erfordern, dass ein Anleger eine höhere Rendite als Entschädigung verlangt. Die Rendite muss ausreichend über der aktuellen risikofreien Rendite (10-jährige Anleiherendite) liegen, damit jemand sein Kapital riskieren kann.

Im Allgemeinen ist es gut, mindestens eine 2X- oder 3X-Prämie auf die risikofreie Rendite zu verlangen. Mit anderen Worten, wenn der risikofreie Zinssatz bei 3% liegt, würden Sie eine Rendite von mindestens 6% – 9% verlangen, warum sonst?

Anleger müssen sich immer der verschiedenen Risiken bewusst sein, die mit einer Investition verbunden sind, sowohl der Risiken, die mit der Wirtschaft und den Immobilienmärkten selbst zusammenhängen, als auch der Risiken, die sich auf ein bestimmtes Projekt beziehen.

Eine angemessene Due-Diligence-Prüfung eines Projekts, einschließlich des Sponsors des Projekts oder (bei Darlehen) des vorgeschlagenen Loan-to-Value-Verhältnisses, ist der Schlüssel zum Verständnis, ob die erwarteten Renditen für eine bestimmte Investition dem Gesamtrisiko des Projekts entsprechen.

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Investieren Sie auf den besten Plattformen

Mit Immobilien-Crowdfunding müssen Sie kein Risiko von 100.000 US-Dollar oder mehr eingehen, um in Gewerbeimmobilien zu investieren. Stattdessen können Sie für viel geringere Beträge wie 5.000 US-Dollar investieren und so Ihr Risiko senken Die besten Immobilien-Crowdfunding-Plattformen von heute sind:

1) CrowdStreet: CrowdStreet mit Sitz in Portland wurde 2014 gegründet und konzentriert sich auf 18-Stunden-Städte, Sekundärstädte, die billiger sind und möglicherweise ein höheres Wachstumspotenzial haben. CrowdStreet richtet sich hauptsächlich an akkreditierte Investoren, die nach Möglichkeiten suchen, die Immobilienchancen im mittleren Marktsegment im Herzen Amerikas zu nutzen.

2) Fundrise, gegründet 2012 und verfügbar für akkreditierte Investoren und nicht akkreditierte Investoren. Ich habe von Anfang an mit Fundrise zusammengearbeitet und sie haben mich immer wieder mit ihrer Innovation beeindruckt. Sie sind Pioniere des Produkts eREIT. Zuletzt waren sie die ersten, die einen Opportunity-Fonds im Immobilien-Crowdfunding-Bereich aufgelegt haben, um die neuen Steuergesetze zu nutzen.

Beide Plattformen sind heute die ältesten und größten Immobilien-Crowdfunding-Plattformen. Sie haben die besten Marktplätze und das stärkste Underwriting von Deals. Anleger sollten ihre eigenen Anlageziele sorgfältig abwägen, wenn sie die Bandbreite der verfügbaren Immobilienmöglichkeiten bewerten. Denken Sie auch daran, dass Immobilieninvestitionen viele Risikofaktoren haben, daher ist es wichtig, die vollständigen Angebotsmaterialien für jede Investition, die bewertet wird, zu überprüfen.

Über den Autor: Sam startete Financial Samurai im Jahr 2009, um die Finanzkrise zu verstehen. Er verbrachte die nächsten 13 Jahre nach dem Besuch des College of William & Mary und der UC Berkeley für die b-School bei Goldman Sachs und Credit Suisse. Er besitzt Immobilien in San Francisco, Lake Tahoe und Honolulu und hat 810.000 US-Dollar in Immobilien-Crowdfunding investiert. I

Im Jahr 2012 konnte Sam im Alter von 34 Jahren in den Ruhestand gehen, vor allem aufgrund seiner Investitionen, die jetzt rund 220.000 US-Dollar pro Jahr an passivem Einkommen generieren. Er verbringt Zeit damit, Tennis zu spielen, mit der Familie abzuhängen, führende Fintech-Unternehmen zu beraten und online zu schreiben, um anderen zu helfen, finanzielle Freiheit zu erlangen.