Shining a reflektorfénybe Real Estate szponzor díjak

szponzorok nem egy szép összeg a munka, hogy egy üzletet össze, kezelni egy üzlet egész életciklusa, és végre egy üzleti tervet, hogy készítsen egy kedvező eredményt az érdekeltek számára. Így, nem meglepő, hogy meg akarják fizetni ezeket az erőfeszítéseket. Az ingatlanprojektek esetében a szponzoroknak két elsődleges kompenzációs módszerük van: 1) nyereség kamat vagy “promóció” és 2) díjak. Hasonlóan más befektetési mutatókhoz, a díjak felépítésének módja segíthet a teljes projekt képének festésében. Ebben a cikkben a díjak és a profitérdekek közötti különbséget, valamint a kereskedelmi ingatlanbefektetésekre jellemző díjak különbségeit és indoklásait tárgyaljuk.

díj vs.Profit kamat

szponzor kompenzáció két formája lehet: Díjak és elősegíti. Míg a promóció akkor valósul meg, ha egy projekt megfelel bizonyos céloknak (lásd cikkünket Mi az ingatlan szponzor?), a díjakat a projekt különböző szakaszaiban lehet beszedni, függetlenül attól, hogy megfelel-e az elvárásoknak. Ezenkívül a díjakat általában a nyereség kiszámítása előtt számítják ki egy saját tőke vízesés céljából (lásd az ingatlan Tőkepak megértése című cikkünket). Végül a díjak általában olyan konkrét feladatokhoz kötődnek, amelyeket a szponzora kereskedelmi ingatlanokban a szponzor egy magánszemély vagy vállalat, amely a partnerség nevében az ingatlan megtalálásáért, megszerzéséért és kezeléséért felelős. A szponzor általában várhatóan a teljes szükséges saját tőke 5-20% – át fekteti be. Ezután felelősek a fennmaradó pénzeszközök összegyűjtéséért,valamint a befektetési célú ingatlan napi megszerzésének és kezelésének… Több teljesít, mint például az ingatlanvásárlás tárgyalása és lezárása, nem pedig a projekt általános sikere.

különböző típusú díjak

mivel jellemzően diszkrét feladatokra értékelik őket, a díjak permutációja számtalan lehet, különösen, ha egy projekt különösen összetett. Ezenkívül egyes díjakat átalányösszegként vagy a költségek százalékában lehet meghatározni. A díjak egy részét, például az ingatlankezelési díjat, harmadik félnek lehet megvásárolni. Ha a szponzor házon belüli képességekkel rendelkezik (ezt “vertikálisan integráltnak” nevezik), akkor a szponzor olyan hatékonyságot hozhat létre, amely alacsonyabb költségeket eredményez. Ezután belső díjaik révén arbitrálják a különbséget.

az alábbiakban néhány, de semmiképpen sem a tipikus szponzori díjat tárgyaljuk.

• beszerzés / elidegenítés: ezek a díjak kifejezetten ingatlan vagy földterület vételére és eladására vonatkoznak. Ez általában egy egyszeri tranzakciós díj, amelyet a vásárlás vagy eladás után gyűjtenek össze, és egy harmadik fél bróker jutaléka mellett vagy helyett jöhet, attól függően, hogy a szponzor rendelkezik-e házon belüli bróker képességekkel. Bár a szponzor dönthet úgy, hogy külön keresési díjat oszt ki, az akvizíciós díj gyakran segít fedezni a potenciális eszközök megtalálásával és értékelésével kapcsolatos költségeket. Szponzoroka kereskedelmi ingatlanokban a szponzor olyan magánszemély vagy vállalat, amely a partnerség nevében az ingatlan megtalálásáért, megszerzéséért és kezeléséért felelős. A szponzor általában várhatóan a teljes szükséges saját tőke 5-20% – át fekteti be. Ezután felelősek a fennmaradó pénzeszközök összegyűjtéséért,valamint a befektetési célú ingatlan napi megszerzésének és kezelésének… Gyakrabban vállalják, és folytassa több tucat potenciális jelöltek minden tényleges megszerzése, így a szellem ezt a díjat, hogy segítse a szponzor, hogy fedezze elsüllyedt költségek minden ingatlan nem szerzett (az úgynevezett “dead deal” költségek). Az akvizíciós díj mögött az a logika áll, hogy a befektetőknek ösztönözniük kell a szponzort a legjobb ajánlatok megszerzésére, nem pedig az első üzletre, amely az ölében landol. A diszpozíciós díjakat, amikor értékelik, gyakran az üzlet megosztásának költségeinek másik felének tekintik. A piaci beszerzési és Elidegenítési díjak változhatnak, és a vételi vagy eladási ár legfeljebb 2% – át tehetik ki.

• vagyonkezelés: a szponzorok Saját házon belüli vagyonkezelést végezhetnek, ami azt jelenti, hogy felelősek az épület vagy ingatlan napi üzemeltetéséért, karbantartásáért, lízingjéért és karbantartásáért. A vertikális integráció bemutatásának másik módja a házon belüli vagyonkezelés. Természetesen sok szponzor inkább ezeket a felelősségeket a 3.fél cégeivel szerződteti. Az ingatlankezelési díjak piaci kamatlábai a bruttó bevételek 3% – 4% – a között mozognak, jellemzően havonta hátralékban fizetik a befektetési időszak időtartamára.

• vagyonkezelés: a vagyonkezelési díj a legszorosabban kapcsolódik az Általános befektetéskezelési költségekhez. Mivel az ingatlankezelő végrehajtja a napi műveleteket az ingatlan szintjén, az Eszközkezelő felügyeli a műveleteket, és döntéseket hoz az eszközzel kapcsolatban, mint például az ingatlankezelő kiválasztása, az eszközstratégia meghatározása és kiigazítása, a lízingre és a tőkekiadásokra vonatkozó kulcsfontosságú döntések meghozatala, az ingatlanszintű kiadások felülvizsgálata és jóváhagyása egy bizonyos küszöb felett (általában 1000 dollár), a havi számviteli jelentések áttekintése és ajánlások készítése egy befektetési Bizottságnak arról, hogy mikor kell eladni vagy refinanszírozni. A vagyonkezelési díjakat általában havonta vagy negyedévente értékelik a befektetési időszak alatt, és vagy rögzített összeg, vagy a felvett saját tőke százaléka vagy a bruttó bevételek rögzített százaléka. A piaci kamatlábak átlagosan a bruttó bevételek vagy saját tőke 1-2% – át teszik ki évente.

• építési menedzsment: a szponzorok építési díjakat számíthatnak fel, ha az eszköz üzleti tervének részeként jelentős felújítás vagy földépítés történik. Az építési projektekben a szponzor óriási mennyiségű projektmenedzsmentet végez, amely magában foglalhatja a fővállalkozóval vagy alvállalkozókkal való közvetlen együttműködést a munka körének meghatározása, az ajánlatok összegyűjtése és tárgyalása, a bérleti és tűzvállalkozók, a kulcsfontosságú döntések meghozatala az út mentén (pl. Az építési kezelési díjak általában átlagosan a kemény építési költségek 5% – át teszik ki (lásd cikkünket források & felhasználás: az Ingatlanpénz nyomvonalát követve).

• fejlesztés: a fejlesztési díjak az építési folyamat egészére vonatkoznak, és számos építés előtti lépést tartalmazhatnak, mint például a környezeti tesztelés, a zónázás biztosítása, az építési engedélyek és engedélyek megszerzése, valamint építészek, mérnökök és vállalkozók bérbeadása a munka befejezéséhez. A szponzorok általában a fejlesztési díjakat a kemény költségek vagy a teljes fejlesztési költségek százalékában számítják fel, beleértve a puha költségeket is. Átalánydíjat is felszámíthatnak, ha a projekt viszonylag “süti-vágó”. Az a projektszponzor, akinek nincs szakértelme a fejlesztés előtti vagy építési feladatok kezeléséhez, harmadik fél “díjfejlesztőt” bérelhet a fejlesztési folyamat kezelésére. A fejlesztési díjak a teljes költség 3-5% – a között változhatnak, gyakran kisebb százalékokkal a nagyobb projekteknél.

az a relatív súly, amelyet a szponzor ad a díjaknak, nem pedig a nyereség kamatának, betekintést nyújthat a befektetőnek abba, hogy a szponzor hogyan látja magát. Például egy vertikálisan integrált cég több díjat számíthat fel, és kevésbé támaszkodhat a nyereségre, különösen akkor, ha a szponzor jól megalapozott, bizonyított múlttal rendelkezik. Egy kisebb, koncentráltabb felszerelés azonban kevesebb díjat számíthat fel a projekt életciklusa alatt, de nagyobb promóciót igényel. Egy ilyen struktúra jól illeszkedik a befektetőkhöz, ha a szponzorok kevésbé bizonyítottak, mivel a szponzornak nyújtott teljes kompenzáció jobban függ a teljesítménytől.

fontos, hogy a szponzori díjakat az egész ügylet tágabb összefüggésében vizsgáljuk, beleértve a Szponzor által végzett munkát és az ügylet összetettségét, valamint a célzott hozamokat. Az is fontos, hogy a befektetők szem előtt tartsák, hogy míg az alacsony díjak mindig kedvesek az üzletben, nehéz elkerülni a “kapsz, amit fizetsz”kifejezést. Azok a szponzorok, akik az átlagosnál magasabb díjakat számítanak fel, általában megszerezték a jogot erre, mivel a befektetőket leginkább a nettó hozam érdekli, és kevésbé érdekli a szponzori díjakat, ha a hozamok erősek és következetesek. Ha kevés vagy semmilyen díjat nem vesz igénybe, függetlenül attól, hogy úgy gondolja-e, hogy ez a helyzet, akkor valószínűleg alacsony díjstruktúrával kereskedik valami másért az üzletben (pl. szponzor tapasztalat hiánya vagy jóképű promóciós struktúra, ahol a szponzor szereti a felfelé mutató forgatókönyv esélyeit). Végül a befektetőknek megítélésükre kell támaszkodniuk annak eldöntésében, hogy egy adott díj tisztességes-e.

a szponzori díjak könnyen elveszhetnek vagy eltemethetők a dokumentumok felajánlása közepén. Az átláthatóság iránti elkötelezettségének részeként a CrowdStreet megkövetelte a szponzoroktól, hogy az összes díjat egy külön lapon sorolják fel a részletes oldalakon. Így a befektetők összehasonlíthatják őket az ajánlatok között.