Principali rischi di investimento immobiliare di essere a conoscenza

Dalla fine del 1990, ho preso un rischio enorme nell’acquisto di case unifamiliari a San Francisco e Lake Tahoe.

Ogni proprietà acquistata è stata sfruttata con un rapporto prestito-valore dell ‘ 80% dopo aver abbassato il 20%. Tre proprietà si è rivelato grande, una proprietà ha finito per essere un vero disastro a causa di scarsa tempistica di mercato.

Se vuoi diventare ricco, devi capire la tua tolleranza al rischio e la tua ricompensa al rialzo. Le persone che vanno in rovina rischiano troppo per non avere abbastanza ricompensa. È necessario asset correttamente il patrimonio netto in attività adeguate al rischio con ponderazioni adeguate al rischio.

Discutiamo i vari tipi di rischio immobiliare che ogni investitore dovrebbe conoscere. Sono in procinto di acquistare una nuova casa unifamiliare durante la pandemia di coronavirus e l’ordinanza shelter-in-place a San Francisco.

Sto comprando in questo momento rischioso perché ho trovato un accordo che mi fa risparmiare 1 170.000 sul prezzo richiesto e circa $300.000 sul prezzo di vendita finale se la proprietà fosse stata quotata a febbraio 2020, prima della pandemia, piuttosto che durante la pandemia di aprile!

Diversi tipi di rischio immobiliare

Si può dire che tutti gli investimenti comportano determinati rischi di base, ovvero la possibilità di subire conseguenze negative. Gli esperti possono classificare questi rischi in vari modi, ma questo articolo si divide alcuni tipi principali di investimento immobiliare di rischio lungo le seguenti linee:

• Business
• Finanziaria
• Inflazione / Sistemica
• di Liquidità
• Varianza / Sensibilità

Rischio di impresa

rischio di impresa riflette la possibile operazione non riuscita di un progetto. È determinato dal tipo di progetto, dalla sua gestione e dal mercato in cui si trova. Ciascuno di questi fattori può influenzare i flussi di cassa operativi attesi da un progetto. Un centro commerciale regionale completamente affittato in leasing a lungo termine per gli inquilini top-credito ha un rischio di business inferiore a un investimento di terra grezza anticipando qualche futura costruzione di un motel.

Generalmente, i rischi aziendali sono particolarmente concentrati nella gestione e nel mercato. La gestione deve mantenere lo spazio affittato e mantenuto per preservare il valore dell’investimento, e la gestione deve innovare, rispondere alle condizioni competitive e gestire la proprietà in modo efficiente.

Questi fattori chiave nel successo del progetto parlano perché sponsor due diligence è molto importante. I cambiamenti del mercato costituiscono un altro rischio fondamentale, ma su cui un operatore a volte ha poco controllo. La nuova concorrenza, i cambiamenti nella demografia locale e la lenta crescita regionale influenzerebbero tutti i rischi aziendali di un progetto.

Quando si investe su una piattaforma di crowdfunding immobiliare come RealtyMogul, è preferibile che lo sponsor abbia fatto più offerte sulla piattaforma e abbia una lunga storia operativa.

Rischio finanziario

Il rischio finanziario riflette principalmente l’incertezza sul rendimento residuo del capitale proprio quando viene utilizzato il finanziamento del debito. Debito aumenta la variabilità del ritorno dell’investimento al proprietario; aumento della leva può significare un aumento dei rendimenti, ma dal momento che il servizio del debito deve sempre essere pagato prima del detentore del capitale, potrebbe anche significare rendimenti diminuiti o addirittura negativi.

Il rischio finanziario include anche il rischio di tasso di interesse; aumenti più grandi del previsto dei tassi di interesse con un prestito a tasso variabile o a breve termine aumenteranno il servizio del debito di una proprietà e quindi diminuiranno il tasso di rendimento per gli investitori azionari. L’aumento dei tassi di interesse può anche abbassare il prezzo che gli acquirenti successivi sono disposti a pagare. I tassi di rendimento che gli investitori richiedono per il settore immobiliare tendono a muoversi con i tassi di interesse in generale.

È importante valutare accuratamente il risultato operativo netto previsto di un progetto, perché è questo importo che sarà richiesto per coprire il servizio del debito. Il rischio di un deficit aumenta quando c’è più debito su una proprietà.

Inflazione / Rischio sistemico

L’inflazione / rischio sistemico si verifica quando i rischi universali sono più elevati del previsto. Nel caso dell’inflazione, può essere ad un tasso superiore a quello previsto nell’analisi del flusso di cassa attualizzato o nei calcoli dell’IRR. Se ciò si verifica, il potere d’acquisto di un investitore dei dollari successivamente restituiti dall’investimento sarà ridotto. Altri rischi sistemici includono la guerra e i cambiamenti politici che influenzano l’intera economia. Questi rischi riguardano tutti gli investitori allo stesso modo (almeno all’interno dell’economia di un paese) e non variano in base al progetto.

Rischio di liquidità

Il rischio di liquidità si riferisce al fatto che, e quando, l’investimento possa essere “incassato” in futuro. Il settore immobiliare è generalmente considerato un bene illiquido; non è sempre facilmente vendibile. Se l’economia soffre di una recessione, le fonti di finanziamento possono prosciugarsi in misura significativa, riducendo il pool di potenziali acquirenti a coloro che non richiedono finanziamenti convenzionali. È quindi a volte difficile vendere rapidamente una proprietà senza attualizzare sostanzialmente il prezzo al di sotto del valore equo di mercato.

Vuoi sempre vendere immobili in un mercato di tendenza al rialzo invece di un mercato di tendenza al ribasso. Ho finito per vendere il mio affitto unifamiliare di San Francisco in 2017 perché la domanda era forte. La domanda ha iniziato a indebolirsi l’anno successivo a causa di un eccesso di scorte e di tassi di interesse più elevati.

Rischio piattaforma

Se si decide di investire nel settore immobiliare tramite una piattaforma di crowdfunding immobiliare, c’è la possibilità che la piattaforma possa spegnersi per qualsiasi motivo operativo. Se la piattaforma si spegne, i tuoi investimenti dovrebbero essere protetti perché gli investitori della piattaforma non hanno un pegno sui tuoi investimenti nelle tue rispettive offerte immobiliari. Sei un investitore in offerte immobiliari, non la società di crowdfunding immobiliare stessa.

Tuttavia, potrebbe esserci qualche interruzione in quanto i singoli investimenti vengono trasferiti a un amministratore di fondi e i team di copertura responsabili del follow-up con gli sponsor vengono ridotti.

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Varianza e sensibilità Rischio

Varianza/sensibilità rischio si riferisce a tutti i precedenti quattro tipi di rischi, e si riferisce al grado di variabilità di ciascuno di questi rischi. Maggiore è la varianza che un investitore si aspetta nella parte azionaria del rendimento della proprietà, maggiore è il rischio associato alla ricezione di quel flusso di cassa.

Rischio e rendimento nell’investimento immobiliare

Rischio e rendimento sono correlati positivamente perché le persone sono contrarie al rischio. L’aumento dei rischi richiede che un investitore richieda un aumento dei rendimenti in compensazione. Il rendimento deve essere sufficientemente al di sopra dell’attuale tasso di rendimento privo di rischio (rendimento obbligazionario a 10 anni) in modo che qualcuno possa rischiare il proprio capitale.

In generale, è bene richiedere almeno un premio 2X o 3X sul tasso di rendimento privo di rischio. In altre parole, se il tasso privo di rischio è al 3%, si richiederebbe un rendimento di almeno il 6% – 9%, altrimenti, perché preoccuparsi?

Gli investitori devono essere sempre consapevoli dei vari rischi che comporta un investimento, sia quelli relativi all’economia e ai mercati immobiliari stessi, sia quelli che riguardano un progetto specifico.

Sottoporsi a un’adeguata due diligence su un progetto, anche sullo sponsor del progetto o (per i prestiti) sul rapporto prestito / valore proposto, è fondamentale per capire se i tassi di rendimento attesi per un determinato investimento sono commisurati al livello complessivo di rischio del progetto.

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Investire sulle migliori piattaforme

Con il crowdfunding immobiliare, non è necessario rischiare $100.000 o più per investire in immobili commerciali. Invece, si può investire per importi molto più bassi come $5.000, riducendo così la vostra esposizione al rischio Le migliori piattaforme di crowdfunding immobiliare oggi sono:

1) CrowdStreet: Portland-based CrowdStreet è stata fondata nel 2014 e concentrare le loro offerte in città di 18 ore, città secondarie che sono più economici e possono avere un maggiore potenziale di crescita. CrowdStreet è principalmente per gli investitori accreditati che sono alla ricerca di modi per sfruttare il mid-market, heartland of America opportunità immobiliari.

2) Fundrise, fondata nel 2012 e disponibile per investitori accreditati e investitori non accreditati. Ho lavorato con Fundrise fin dall’inizio, e mi hanno sempre impressionato con la loro innovazione. Sono pionieri del prodotto eREIT. Più di recente, sono stati i primi a lanciare un fondo Opportunità nello spazio di crowdfunding immobiliare per approfittare delle nuove leggi fiscali.

Entrambe queste piattaforme sono le più antiche e più grandi piattaforme di crowdfunding immobiliare oggi. Hanno i migliori mercati e la più forte sottoscrizione di offerte. Gli investitori dovrebbero considerare attentamente i propri obiettivi di investimento nel valutare la gamma di opportunità immobiliari disponibili. Ricordate, troppo, che gli investimenti immobiliari hanno molti fattori di rischio, quindi è importante rivedere i materiali di offerta completa per qualsiasi investimento che viene valutato.

Circa l’autore: Sam ha iniziato Samurai finanziaria nel 2009 come un modo per dare un senso alla crisi finanziaria. Ha proceduto a trascorrere i successivi 13 anni dopo aver frequentato il College of William & Mary e UC Berkeley per b-school lavorando presso Goldman Sachs e Credit Suisse. Possiede proprietà a San Francisco, Lake Tahoe, e Honolulu e ha invested 810.000 investito in crowdfunding immobiliare. I

Nel 2012, Sam è stato in grado di andare in pensione all’età di 34 anni in gran parte a causa dei suoi investimenti che ora generano circa income 220.000 all’anno in reddito passivo. Passa il tempo a giocare a tennis, uscire con la famiglia, consulenza per le principali aziende fintech e scrivere online per aiutare gli altri a raggiungere la libertà finanziaria.