Shining a Spotlight on Real Estate Sponsor Fees

Sponsor fare una discreta quantità di lavoro per mettere insieme un accordo, gestire un accordo per tutto il suo ciclo di vita, ed eseguire su un business plan per produrre un risultato favorevole per le parti interessate. Quindi, non è una sorpresa che dovrebbero voler essere pagati per quegli sforzi. Per i progetti immobiliari, sponsor hanno due metodi di compensazione primaria: 1) un interesse profitti o “promuovere” e 2) tasse. Proprio come altre metriche di investimento, il modo in cui le tasse sono strutturate può aiutare a dipingere un quadro del progetto complessivo. In questo articolo, discutiamo la differenza tra tasse e interessi di profitto, nonché le differenze e le giustificazioni per le tasse tipiche degli investimenti immobiliari commerciali.

Fee vs. Profit Interest

Sponsor compensazione può assumere due forme: tasse e promuovere. Mentre una promozione è realizzata dopo che un progetto soddisfa determinati obiettivi (vedi il nostro articolo Che cosa è uno sponsor immobiliare Promuovere?), le tasse possono essere riscosse in diverse fasi di un progetto indipendentemente dal fatto che soddisfi o meno le aspettative. Inoltre, le commissioni sono in genere prese prima che i profitti siano calcolati ai fini di una cascata di azioni (vedi il nostro articolo Capire lo stack di capitale immobiliare). Infine, le commissioni sono di solito legate a compiti specifici che lo sponsornel settore immobiliare commerciale, lo sponsor è un individuo o una società incaricata di trovare, acquisire e gestire la proprietà immobiliare per conto della partnership. Lo sponsor di solito dovrebbe investire ovunque dal 5 al 20% del capitale azionario totale richiesto. Sono quindi responsabili della raccolta dei fondi rimanenti e dell’acquisizione e della gestione quotidiana della proprietà di investimento… Più esegue, come la negoziazione e la chiusura di un acquisto di proprietà, piuttosto che il successo complessivo del progetto.

Diversi tipi di commissioni

Poiché in genere vengono valutate per compiti discreti, le permutazioni delle commissioni possono essere miriadi, specialmente se un progetto è particolarmente complesso. Inoltre, alcune commissioni possono essere impostate come un importo forfettario o una percentuale del costo. Alcune delle tasse, come ad esempio una tassa di gestione della proprietà, potrebbero essere acquistati a terzi. Se uno sponsor ha capacità interne (questo è noto come “verticalmente integrato”), lo sponsor può creare efficienze che si traducono in costi inferiori. Hanno poi arbitraggio la differenza attraverso le loro tasse interne.

Di seguito, discutiamo alcuni ma, in nessun modo tutti, delle tipiche commissioni degli sponsor.

• Acquisizione / Disposizione: Queste commissioni si riferiscono specificamente all’acquisto e alla vendita di proprietà o terreni. Di solito è una commissione di transazione una tantum che viene riscossa dopo l’acquisto o la vendita e può venire in aggiunta o al posto di una commissione di broker di terze parti, a seconda che lo sponsor abbia capacità di broker interne. Sebbene uno sponsor possa scegliere di suddividere una commissione di ricerca separata, la commissione di acquisizione spesso aiuta a coprire i costi associati alla ricerca e alla valutazione di potenziali attività. Sponsorin immobili commerciali, lo sponsor è un individuo o una società incaricata di trovare, acquisire e gestire la proprietà immobiliare per conto della partnership. Lo sponsor di solito dovrebbe investire ovunque dal 5 al 20% del capitale azionario totale richiesto. Sono quindi responsabili della raccolta dei fondi rimanenti e dell’acquisizione e della gestione quotidiana della proprietà di investimento… Più spesso sottoscrivere e perseguire decine di potenziali candidati per ogni acquisizione effettiva, quindi lo spirito di questa tassa è quello di aiutare lo sponsor a coprire i costi affondati su tutte le proprietà che non ha acquisito (noto come “dead deal” costi). La logica alla base di una commissione di acquisizione è che gli investitori dovrebbero voler incentivare uno sponsor ad acquisire le migliori offerte e non il primo accordo che atterra in grembo. Le commissioni di disposizione, quando valutate, sono spesso viste come l’altra metà dei costi dell’accordo di condivisione. Le commissioni di acquisto e disposizione del mercato variano e possono arrivare fino al 2% del prezzo di acquisto o di vendita.

• Gestione della proprietà: gli sponsor possono fare la propria gestione della proprietà interna, nel senso che sono responsabili delle operazioni quotidiane, della manutenzione, del leasing e della manutenzione di un edificio o di una proprietà. Avere in-house property management è un altro modo di mostrare l’integrazione verticale. Naturalmente, molti sponsor preferiscono contrarre queste responsabilità alle aziende 3rd-party. I tassi di mercato per le spese di gestione immobiliare vanno dal 3% al 4% dei ricavi lordi, in genere pagati mensilmente in arretrato per la durata del periodo di investimento.

• Gestione patrimoniale: la commissione di gestione patrimoniale è più strettamente associata ai costi generali di gestione degli investimenti. Quanto proprietà del gestore esegue il giorno per giorno le operazioni a livello di proprietà, l’asset manager supervisiona le attività e di decisioni riguardanti l’attività stessa, come la scelta di un gestore di proprietà, la determinazione e la regolazione dell’attività di strategia, le decisioni più importanti di locazione e le spese in conto capitale, la revisione e l’approvazione di proprietà a livello di spesa al di sopra di una certa soglia (in genere di $1.000), la revisione contabile mensile di report, e di formulare delle raccomandazioni di un comitato di investimento su quando vendere o rifinanziare. Le commissioni di gestione patrimoniale sono generalmente valutate mensilmente o trimestralmente durante il periodo di investimento e sono un importo fisso o una percentuale del capitale raccolto o una percentuale fissa dei ricavi lordi. Tassi di mercato media circa 1-2% dei ricavi lordi o patrimonio netto annuo.

• Gestione della costruzione: gli sponsor possono addebitare costi di costruzione se vi è una ristrutturazione significativa o una costruzione a terra come parte di un piano aziendale di asset. In progetti che prevedono la costruzione, lo sponsor non una quantità enorme di project management, che possono includere lavorare direttamente con un appaltatore o subappaltatori per determinare la portata del lavoro, raccogliere e negoziare le offerte, assumere e licenziare gli appaltatori, prendere decisioni importanti lungo il percorso (ad esempio, finiture interne), rassegna mensile i rapporti di costo, di approvare i pagamenti rateali, per prendere decisioni su eventuali ordini del cambiamento (di solito con il consenso dei Comitati di Investimento), controllare il progresso e l’approvazione di completamento. Spese di gestione della costruzione in genere media 5% dei costi di costruzione duri o meno (vedi il nostro articolo Fonti & Usi: Seguendo il percorso di denaro immobiliare).

• Sviluppo: le spese di sviluppo riguardano l’intero processo di costruzione e possono comportare una varietà di fasi di pre-costruzione, come test ambientali, messa in sicurezza della zonizzazione, ottenimento di approvazioni e permessi di costruzione e assunzione di architetti, ingegneri e appaltatori per completare il lavoro. Gli sponsor in genere addebitano commissioni di sviluppo come percentuale dei costi duri o dei costi totali di sviluppo, inclusi i costi soft. Possono anche addebitare una tariffa forfettaria se il progetto è relativamente “cookie-cutter”. Uno sponsor del progetto che non ha le competenze per gestire le attività di pre-sviluppo o di costruzione può assumere uno “sviluppatore a pagamento” di terze parti per gestire il processo di sviluppo. Le spese di sviluppo variano e possono variare dal 3% al 5% del costo totale, spesso con percentuali minori addebitate su progetti più grandi.

Il peso relativo che uno sponsor dà alle commissioni piuttosto che agli interessi sui profitti può dare a un investitore un’idea di come lo sponsor si vede. Ad esempio, un’impresa verticalmente integrata può addebitare più commissioni e fare meno affidamento sugli interessi di profitto, in particolare se lo sponsor è ben consolidato con una comprovata esperienza. Tuttavia, un vestito più piccolo e più focalizzato potrebbe addebitare meno tasse durante il ciclo di vita del progetto, ma prendere una maggiore promozione. Tale struttura si allinea bene con gli investitori quando gli sponsor sono meno provati in quanto rende la compensazione totale allo sponsor più dipendente dalle prestazioni.

È importante esaminare le commissioni degli sponsor nel contesto più ampio dell’intero accordo, incluso il lavoro che uno sponsor sta facendo e la complessità di un accordo, insieme ai rendimenti mirati. È anche importante che gli investitori tengano presente che, mentre le commissioni basse sono sempre una cosa carina in un accordo, è difficile sfuggire all’idioma di “ottieni ciò per cui paghi”. Gli sponsor che addebitano commissioni superiori alla media di solito si sono guadagnati il diritto di farlo, dal momento che gli investitori si preoccupano maggiormente dei rendimenti netti e si preoccupano meno delle commissioni degli sponsor se i rendimenti sono forti e coerenti. Quando ci sono poche o nessuna commissione coinvolti, se non si pensa che sia il caso, si rischia di negoziazione di una struttura a basso costo per qualcos’altro in un affare (ad esempio la mancanza di esperienza sponsor o una struttura di promozione bello dove lo sponsor piace le probabilità dello scenario al rialzo). In definitiva, gli investitori devono fare affidamento sul loro giudizio per determinare se una determinata commissione è equa.

Sponsor tasse possono facilmente perdersi o sepolti nel bel mezzo di offrire documenti. Come parte del suo impegno per la trasparenza, CrowdStreet ha richiesto agli sponsor di elencare tutte le commissioni in una scheda dedicata nelle sue pagine di dettaglio. In questo modo, gli investitori possono confrontarli tra le offerte.