不動産スポンサー料にスポットライトを当てる

スポンサーは、取引をまとめ、ライフサイクルを通じて取引を管理し、利害関係者に有利な結果をもたらすための事業計画を実行するために、かなりの量の作業を行います。 だから、彼らがそれらの努力のために支払いを受けたいと思うべきであることは驚くことではありません。 不動産のプロジェクトのために、スポンサーに二つの主要な補償方法がある:1)利益の興味または”促進”および2)料金。 多くの他の投資指標のように、手数料が構造化されている方法は、プロジェクト全体の絵を描くのに役立ちます。 この記事では、手数料と利益利益の違いだけでなく、商業用不動産投資に典型的な手数料の違いと正当化について説明します。

手数料対利益利息

スポンサー報酬は、手数料とプロモーションの二つの形態を取ることができます。 プロジェクトが特定の目標を満たした後に促進が実現されている間（私たちの記事を参照してください不動産スポンサーは何を促進していますか？）、料金は関係なく、それが期待を満たしているかどうかのプロジェクトの異なる段階で収集することができます。 また、費用は普通利益が公平の滝の目的のために計算される前に取られる(不動産の首都の積み重ねを理解する私達の記事を見なさい)。 最後に、手数料は通常、スポンサーが特定のタスクに結びついています商業用不動産では、スポンサーは、パートナーシップに代わって不動産を見つけ、取得し、管理することを担当する個人または企業です。 スポンサーは通常総必須の自己資本の5-20%からどこでも投資すると期待される。 それらは残りの資金を上げ、投資の特性の日常を得、そして管理するためにそれから責任がある。.. プロジェクト全体の成功ではなく、不動産購入の交渉や閉鎖など、より多くのことが実行されます。

異なる種類の手数料

通常は個別のタスクに対して評価されるため、特にプロジェクトが特に複雑な場合は、手数料の順列は無数になります。 また、一部の手数料は、定額またはコストの割合として設定することができます。 このようなプロパティ管理手数料などの手数料の一部は、第三者に買い物をすることができます。 スポンサーが社内の機能を持っている場合（これは”垂直統合”として知られています）、スポンサーは効率を生み出し、コストを削減することができます。 彼らはその後、彼らの内部手数料を通じて差を裁定します。

以下では、典型的なスポンサー料の一部について説明しますが、決してすべてではありません。

• 取得/処分：これらの手数料は、不動産または土地の購入および売却に特に関連しています。 これは、通常、購入または販売後に収集され、スポンサーが社内ブローカー機能を持っているかどうかに応じて、サードパーティのブローカー手数料に加えて、または代 スポンサーは、別の発見手数料を分割することを選択することができますが、取得手数料は、多くの場合、潜在的な資産を見つけ、評価に関連するコストをカバーするのに役立ちます。 スポンサー商業用不動産では、スポンサーは、パートナーシップに代わって不動産物件の検索、取得、管理を担当する個人または企業です。 スポンサーは通常総必須の自己資本の5-20%からどこでも投資すると期待される。 それらは残りの資金を上げ、投資の特性の日常を得、そして管理するためにそれから責任がある。.. より頻繁に引受し、各実際の買収のための潜在的な候補者の数十を追求するので、この手数料の精神は、（”デッドディール”コストとして知られている）を取得していないすべてのプロパティに沈んだコストを支払うためにスポンサーを支援することです。 取得手数料の背後にあるロジックは、投資家が最高のお得な情報ではなく、そのラップに着陸する最初の取引を取得するためにスポンサーを奨励す 処分手数料は、評価されると、多くの場合、共有取引コストの残りの半分と見なされます。 市場の取得および処分手数料は異なり、購入または販売価格の2％までとすることができます。

• プロパティマネジメント：スポンサーは、彼らが日常の操作、メンテナンス、リース、および建物や財産の維持を担当していることを意味し、独自の社内プロパテ 社内の不動産管理を持つことは、垂直統合を示す別の方法です。 もちろん、多くのスポンサーは、これらの責任を第三者企業に契約することを好みます。 不動産管理手数料の市場金利は、総収入の3％–4％の範囲であり、通常は投資期間の期間中に毎月延滞して支払われます。

• 資産管理：資産管理手数料は、一般的な投資管理コストと最も密接に関連しています。 プロパティマネージャーがプロパティレベルで日々の業務を実行するのと同じように、資産マネージャーは、プロパティマネージャーの選択、資産戦略の決定と調整、リースと設備投資に関する重要な決定、一定のしきい値（通常は0 1,000）を超えるプロパティレベルの支出の見直しと承認、毎月の会計報告書の見直し、売却または借り換えの時期に関する投資委員会への勧告など、資産自体に関する操作と決定を監督します。 資産管理手数料は、通常、投資期間中に毎月または四半期ごとに評価され、固定額または調達された株式の割合または総収入の固定割合のいずれかで 市場レートは、年間総収入または株式の約1–2％を平均します。

• 建設管理：スポンサーは、資産事業計画の一環として、大幅な改修や地上建設がある場合、建設費を請求することができます。 建設を含むプロジェクトでは、スポンサーは、仕事の範囲を決定するためにゼネコンや下請け業者と直接作業を含むことができ、プロジェクト管理の膨大な量を行います,収集し、入札を交渉,雇用と消防請負業者,道に沿って重要な決定を行います(例えば、内装仕上げ),毎月のコストレポートを確認します,割賦支払いを承認します,任意の変更注文の決定を行います(通常、投資委員会の同意を得て),進捗状況を検査します,そして、完了を承認します. 建設管理費は、通常、ハード建設費の平均5％以下（私たちの記事ソースを参照してください&用途：不動産マネートレイルに従う）。

• 開発：開発手数料は、建物のプロセスの全体に関連し、そのような環境試験、ゾーニングを確保し、建物の承認と許可を取得し、作業を完了するために建築家、 スポンサーは通常、ハードコストまたはソフトコストを含む総開発コストのいずれかの割合として開発費を請求します。 また、プロジェクトが比較的”クッキーカッター”である場合は、定額料金を請求することもできます。 開発前または建設タスクを管理するための専門知識がないプロジェクトスポンサーは、開発プロセスを管理するために第三者の”有料開発者”を雇うこ 開発費は異なり、総コストの3％から5％の範囲であり、大規模なプロジェクトではより小さな割合が請求されます。

スポンサーは手数料ではなく、利益の関心に与える相対的な重量は、スポンサーが自分自身を表示する方法に投資家の洞察力を与えることができます。 例えば、縦に統合された会社は特にスポンサーが証明された実績と確立されればより多くの料金を満たし、利益の興味により少しを頼るかもしれない。 しかし、より小さく、より集中した衣装は、プロジェクトのライフサイクル中に少ない料金を請求するが、より大きな促進を取るかもしれません。 このような構造は、スポンサーがパフォーマンスに依存してスポンサーへの総報酬をより多くするため、スポンサーが証明されていない場合、投資家と

スポンサーが行っている仕事や取引の複雑さ、目標とするリターンを含む、取引全体のより広い文脈でスポンサー手数料を見ることが重要です。 投資家にとっても、低料金は常に取引の正確さですが、「あなたが支払うものを手に入れる」というイディオムを逃れることは困難であることを心に留 平均料金よりも高い料金を請求するスポンサーは、通常、投資家がネットリターンについて最も気にし、リターンが強く、一貫している場合は、スポンサー料につ あなたがそれが事実であると思うかどうかにかかわらず、関与する手数料がほとんどない場合、あなたは可能性が高い取引で何か他のもののための低料金構造を取引しています（例えば、スポンサーの経験の欠如またはスポンサーが逆さまのシナリオのオッズが好きなハンサムな促進構造）。 最終的には、投資家は、与えられた手数料が公正であるかどうかを判断するために彼らの判断に依存しなければなりません。

スポンサー料は簡単に失われたり、文書を提供する途中で埋もれたりすることができます。 透明性へのコミットメントの一環として、CrowdStreetはスポンサーに、詳細ページの専用タブにすべての手数料を一覧表示するよう要求しました。 そうすれば、投資家はそれらを製品間で比較することができます。