belangrijkste risico’ s In vastgoedbeleggingen om je bewust te zijn

sinds de late jaren 1990, heb ik een enorm risico genomen in het kopen van eengezinswoningen in San Francisco en Lake Tahoe.

elk aangekocht onroerend goed werd verhoogd met een lening / waardeverhouding van 80% nadat ik 20% had verlaagd. Drie woningen bleek geweldig, een woning eindigde als een blindganger als gevolg van slechte markt timing.

als u rijk wilt worden, moet u uw risicotolerantie en uw opwaartse beloning begrijpen. De mensen die failliet gaan riskeren te veel voor niet genoeg beloning. Je moet goed activa uw netto waarde in risico-geschikte activa met risico-passende wegingen.

laten we de verschillende soorten vastgoedrisico ‘ s bespreken die elke belegger zou moeten kennen. Ik ben bezig met het kopen van een nieuw eengezinswoning tijdens de coronaviruspandemie en onderdak-in-place verordening in San Francisco.

ik koop op dit riskante moment omdat ik een deal heb gevonden die me $170.000 bespaart op de vraagprijs, en ongeveer $300.000 op de uiteindelijke verkoopprijs als het pand in februari 2020, vóór de Pandemie, was genoteerd in plaats van tijdens de pandemie in April!

verschillende soorten vastgoedrisico ‘s

alle beleggingen houden bepaalde fundamentele risico’ s in, dat wil zeggen de mogelijkheid om nadelige gevolgen te ondervinden. Experts kunnen deze risico ‘ s op verschillende manieren categoriseren, maar dit artikel zal een aantal primaire soorten vastgoed beleggingsrisico langs de volgende lijnen verdelen:

• bedrijf
• financieel
• inflatie / Systemisch
• liquiditeit
• variantie / gevoeligheid

bedrijfsrisico

bedrijfsrisico weerspiegelt de mogelijke mislukte uitvoering van een project. Het wordt bepaald door het type project, het beheer ervan en de markt waarin het zich bevindt. Elk van deze factoren kan de verwachte operationele kasstromen van een project beïnvloeden. Een regionaal winkelcentrum volledig verhuurd onder lange termijn lease aan top-krediet huurders heeft een lager bedrijfsrisico dan een investering in ruwe grond anticiperen op een aantal toekomstige bouw van een motel.

over het algemeen zijn bedrijfsrisico ‘ s vooral geconcentreerd in het management en de markt. Het Management moet de gehuurde ruimte behouden en onderhouden om de waarde van de investering te behouden, en het management moet innoveren, reageren op concurrentievoorwaarden en het onroerend goed efficiënt exploiteren.

deze sleutelfactoren voor het succes van het project verklaren waarom sponsor due diligence erg belangrijk is. Marktveranderingen vormen een ander belangrijk risico, maar een risico waarover een exploitant soms weinig controle heeft. Nieuwe concurrentie, veranderingen in de lokale demografie en trage regionale groei zouden allemaal van invloed zijn op het bedrijfsrisico van een project.

wanneer wordt belegd op een crowdfundingplatform voor onroerend goed zoals RealtyMogul, verdient het de voorkeur dat de sponsor meerdere deals op het platform heeft gedaan en een lange operationele geschiedenis heeft.

financieel risico

financieel risico is voornamelijk het gevolg van onzekerheid over het rendement van het resterende eigen vermogen wanneer schuldfinanciering wordt gebruikt. Schuld verhoogt de variabiliteit van het investeringsrendement voor de eigenaar van het onroerend goed; verhoogde leverage kan leiden tot een hoger rendement, maar aangezien de schuld service moet altijd worden betaald voordat de eigenaar van het eigen vermogen, het kan ook betekenen verminderd of zelfs negatief rendement.

het financiële risico omvat ook het renterisico; groter dan verwachte verhogingen van de rente met een variabele rente of een kortlopende lening zullen de schuldendienst van een vastgoed verhogen en dus het rendement voor investeerders in aandelen verlagen. Verhoogde rentetarieven kunnen ook de prijs verlagen die volgende kopers bereid zijn te betalen. Rendementspercentages die beleggers nodig hebben voor onroerend goed hebben de neiging om te bewegen met de rente in het algemeen.

het is belangrijk om het verwachte netto bedrijfsresultaat van een project grondig te beoordelen, omdat dit bedrag nodig is om de schulddienst te dekken. Het risico van een tekort wordt verhoogd wanneer er meer schuld op een onroerend goed.

inflatie / systeemrisico

inflatie / systeemrisico ontstaat wanneer de universele risico ‘ s hoger zijn dan verwacht. In het geval van inflatie kan dit hoger zijn dan werd verwacht in de discounted cash flow analyse of IRR berekeningen. Als dit gebeurt, zal de koopkracht van een belegger van de dollars later geretourneerd door de investering worden verminderd. Andere systeemrisico ‘ s zijn oorlog en politieke veranderingen die de hele economie beïnvloeden. Deze risico ‘ s treffen alle investeerders in gelijke mate (in ieder geval binnen de economie van één land) en verschillen niet echt per project.

liquiditeitsrisico

liquiditeitsrisico houdt verband met de vraag of en wanneer de belegging in de toekomst kan worden “uitbetaald”. Onroerend goed wordt over het algemeen beschouwd als een illiquide activa; het is niet altijd gemakkelijk verkoopbaar. Als de economie lijdt door een neergang, financieringsbronnen kunnen drogen tot een aanzienlijke mate, waardoor de pool van potentiële kopers aan degenen die geen conventionele financiering nodig. Het is dus soms moeilijk om een woning snel te verkopen zonder substantieel de prijs onder de reële marktwaarde te verdisconteren.

u wilt altijd onroerend goed verkopen in een opwaartse trending markt in plaats van een neerwaartse trending markt. Ik heb uiteindelijk de verkoop van mijn San Francisco single family verhuur in 2017 omdat de vraag was sterk. De vraag begon het volgende jaar af te nemen als gevolg van een overvloed aan voorraden en hogere rentetarieven.

Platformrisico

als u besluit in onroerend goed te beleggen via een crowdfundingplatform voor onroerend goed, bestaat de kans dat het platform om welke reden dan ook wordt afgesloten. Als het platform wordt afgesloten, moeten uw beleggingen worden beschermd omdat beleggers van het platform geen pandrecht hebben op uw beleggingen in uw respectievelijke vastgoeddeals. U bent een investeerder in onroerend goed deals, niet het onroerend goed crowdfunding bedrijf zelf.

er kan echter enige verstoring optreden als individuele investeringen worden overgedragen aan een beheerder van het fonds en de dekkingsteams die verantwoordelijk zijn voor de follow-up met sponsors worden ingekort.

gerelateerd: waar u op moet letten voordat u

variantie-en Gevoeligheidsrisico

variantie / gevoeligheidsrisico heeft betrekking op alle voorgaande vier soorten risico ’s en heeft betrekking op de mate van variabiliteit van elk van deze risico’ s. Hoe meer variantie een investeerder verwacht in het eigen vermogen van het rendement van het onroerend goed, hoe groter het risico verbonden aan het ontvangen van die cashflow.

risico en rendement bij investeringen in onroerend goed

risico en rendement zijn positief gecorreleerd omdat mensen risicomijdend zijn. Verhoogde risico ‘ s vereisen dat een belegger een hoger rendement in compensatie vraagt. Het rendement moet voldoende boven het huidige risicovrije rendement (10-jaars Obligatierendement) liggen om iemand zijn kapitaal te laten riskeren.

in het algemeen is het goed om ten minste een 2x of 3X premie op het risicovrije rendement te verlangen. Met andere woorden, als het risicovrije tarief is op 3%, zou u een rendement van ten minste 6% – 9% vereisen, anders, waarom de moeite?

beleggers moeten zich altijd bewust zijn van de verschillende risico ‘ s die aan een belegging verbonden zijn, zowel die welke verband houden met de economie en de vastgoedmarkt zelf als die welke verband houden met een specifiek project.

om te begrijpen of de verwachte rendementen voor een bepaalde investering in verhouding staan tot het totale risiconiveau van het project, is het van essentieel belang dat passende zorgvuldigheid wordt betracht ten aanzien van een project, met inbegrip van de sponsor van het project of (voor leningen) ten aanzien van de voorgestelde loan-to-value ratio.

gerelateerd: risico ‘ s van Crowdfunding in onroerend goed om u bewust te zijn van

beleg op de beste platformen

met vastgoed crowdfunding hoef je geen $100.000 of meer te riskeren om te investeren in commercieel vastgoed. In plaats daarvan kunt u investeren voor veel lagere bedragen zoals $ 5.000, waardoor uw risicoblootstelling wordt verlaagd de beste vastgoed crowdfunding platforms vandaag zijn:

1) CrowdStreet: Portland-gebaseerde CrowdStreet werd opgericht in 2014 en richt hun deals in 18-uurs steden, secundaire steden die goedkoper zijn en mogelijk een hoger groeipotentieel hebben. CrowdStreet is vooral voor geaccrediteerde beleggers die op zoek zijn naar manieren om de mid-market, heartland of America Vastgoed kansen aan te boren.

2) Fundrise, opgericht in 2012 en beschikbaar voor geaccrediteerde beleggers en niet-geaccrediteerde beleggers. Ik heb vanaf het begin met Fundrise gewerkt en ze hebben constant indruk op me gemaakt met hun innovatie. Zij zijn pioniers van het eREIT-product. Onlangs lanceerden zij als eerste een Opportuniteitsfonds in de vastgoed crowdfunding-ruimte om te profiteren van nieuwe belastingwetten.

beide platforms zijn vandaag de oudste en grootste crowdfundingplatforms voor onroerend goed. Ze hebben de beste marktplaatsen en de sterkste acceptatie van deals. Beleggers moeten zorgvuldig rekening houden met hun eigen beleggingsdoelstellingen bij het beoordelen van het scala van vastgoedmogelijkheden die beschikbaar zijn. Vergeet niet, ook, dat onroerend goed investeringen hebben veel risicofactoren, dus het is belangrijk om de volledige aanbod materialen voor elke investering die wordt geëvalueerd beoordelen.

over de auteur: Sam startte Financial Samurai in 2009 als een manier om de financiële crisis te begrijpen. De volgende 13 jaar bracht hij door aan het College Of William & Mary en UC Berkeley voor b-school bij Goldman Sachs en Credit Suisse. Hij bezit eigendommen in San Francisco, Lake Tahoe en Honolulu en heeft 810.000 dollar geïnvesteerd in crowdfunding. I

in 2012, Sam was in staat om met pensioen te gaan op de leeftijd van 34 grotendeels als gevolg van zijn investeringen die nu genereren ongeveer $220.000 per jaar in passief inkomen. Hij besteedt tijd aan tennissen, rondhangen met familie, consulting voor toonaangevende fintechbedrijven en online schrijven om anderen te helpen financiële vrijheid te bereiken.