een schijnwerper op onroerend Goedsponsorkosten

Sponsors doen een behoorlijke hoeveelheid werk om een deal samen te stellen, een deal gedurende de gehele levenscyclus te beheren en een businessplan uit te voeren om een gunstig resultaat voor stakeholders te produceren. Het is dus geen verrassing dat ze betaald willen worden voor die inspanningen. Voor onroerend goed projecten, sponsors hebben twee primaire compensatie methoden: 1) een winst rente of “bevorderen” en 2) Vergoedingen. Net als andere beleggingsstatistieken, kan de manier waarop de vergoedingen zijn gestructureerd helpen om een beeld van het totale project te schilderen. In dit artikel bespreken we het verschil tussen Vergoedingen en winstbelangen, evenals de verschillen en rechtvaardigingen voor vergoedingen die typisch zijn voor Commerciële Vastgoedbeleggingen.

vergoeding Versus winst rente

Sponsorcompensatie kan twee vormen aannemen: Vergoedingen en promotie. Terwijl een promotie wordt gerealiseerd nadat een project voldoet aan bepaalde doelen (zie ons artikel Wat is een onroerend goed Sponsor te bevorderen?), kunnen vergoedingen worden verzameld in verschillende stadia van een project, ongeacht of het al dan niet voldoet aan de verwachtingen. Ook, vergoedingen worden meestal genomen voordat de winst worden berekend ten behoeve van een equity waterval (zie ons artikel begrip van de Real Estate Capital Stack). Ten slotte zijn de vergoedingen gewoonlijk gebonden aan specifieke taken dat sponsorIn commercieel onroerend goed, de sponsor een individu of bedrijf is belast met het vinden, verwerven en beheren van het onroerend goed in naam van het partnerschap. De sponsor wordt meestal verwacht om ergens te investeren van 5-20% van het totale benodigde aandelenkapitaal. Zij zijn dan verantwoordelijk voor het aantrekken van de resterende fondsen en het verwerven en beheren van de dagelijkse vastgoedbeleggingen… Meer presteert, zoals het onderhandelen en sluiten van een aankoop van onroerend goed, in plaats van het algehele succes van het project.

verschillende soorten vergoedingen

omdat ze doorgaans worden beoordeeld voor afzonderlijke taken, kunnen de permutaties van vergoedingen ontelbaar zijn, vooral als een project bijzonder complex is. Bovendien kunnen sommige vergoedingen worden vastgesteld als een vast bedrag of een percentage van de kosten. Sommige van de kosten, zoals een property management fee, kan worden gewinkeld aan een derde partij. Als een sponsor interne mogelijkheden heeft (dit staat bekend als zijnde “verticaal geïntegreerd”), kan de sponsor efficiëntieverbeteringen tot stand brengen die in lagere kosten resulteren. Vervolgens arbitreren ze het verschil door middel van hun interne Vergoedingen.

hieronder bespreken we enkele, maar lang niet alle, van de typische sponsor Vergoedingen.

• aankoop / vervreemding: deze kosten hebben specifiek betrekking op de aankoop en verkoop van onroerend goed of grond. Het is meestal een eenmalige transactie vergoeding die wordt verzameld na de aankoop of verkoop en kan komen in aanvulling op of in plaats van een derde-partij makelaar commissie, afhankelijk van de vraag of de sponsor heeft in-house makelaar mogelijkheden. Hoewel een sponsor kan kiezen om te splitsen uit een afzonderlijke vinden vergoeding, de acquisitie vergoeding vaak helpt om de kosten verbonden aan het vinden en evalueren van potentiële activa te dekken. Sponsorin commercieel onroerend goed, is de sponsor een individu of een bedrijf dat verantwoordelijk is voor het vinden, verwerven en beheren van het onroerend goed namens het partnerschap. De sponsor wordt meestal verwacht om ergens te investeren van 5-20% van het totale benodigde aandelenkapitaal. Zij zijn dan verantwoordelijk voor het aantrekken van de resterende fondsen en het verwerven en beheren van de dagelijkse vastgoedbeleggingen… Vaker underwrite en nastreven tientallen potentiële kandidaten voor elke daadwerkelijke overname, zodat de geest van deze vergoeding is om te helpen de sponsor te bekostigen verzonken kosten op alle eigenschappen die het niet verwerven (bekend als “dead deal” kosten). De logica achter een acquisitie vergoeding is dat beleggers moeten willen stimuleren een sponsor te verwerven van de beste deals en niet de eerste deal die landt in zijn schoot. Disposition fees, wanneer deze worden beoordeeld, worden vaak beschouwd als de andere helft van de sharing deal kosten. Markt acquisitie – en dispositiekosten variëren en kunnen oplopen tot 2% van de aan-of verkoopprijs.

• Property Management: Sponsors kunnen doen hun eigen In-house property management, wat betekent dat ze verantwoordelijk zijn voor de dagelijkse operaties, onderhoud, leasing, en het onderhoud van een gebouw of onroerend goed. Het hebben van In-house property management is een andere manier van het tonen van verticale integratie. Natuurlijk, veel sponsors de voorkeur aan het contract van deze verantwoordelijkheden aan 3rd-party bedrijven. De markttarieven voor Property management vergoedingen variëren van 3% – 4% van de bruto-inkomsten, meestal maandelijks betaald in achterstallige voor de duur van de beleggingsperiode.

• Vermogensbeheer: de vergoeding voor vermogensbeheer hangt het meest samen met de algemene kosten voor beleggingsbeheer. Veel als de beheerder voert het dag-tot-dag operaties op de goederen niveau, de asset manager houdt toezicht op de operaties en neemt beslissingen met betrekking tot het actief zelf, zoals het kiezen van een property manager, vaststellen en aanpassen van de asset strategie, het maken van belangrijke beslissingen over leasing en investeringsuitgaven, het beoordelen en goedkeuren van goederen-het niveau van de uitgaven boven een bepaalde drempel (meestal van $1.000), de herziening van de maandelijkse boekhoudkundige rapporten en aanbevelingen te doen aan een investeringscomité over wanneer te verkopen of herfinancieren. De vergoedingen voor vermogensbeheer worden gewoonlijk maandelijks of driemaandelijks beoordeeld tijdens de beleggingsperiode en zijn ofwel een vast bedrag, ofwel een percentage van het opgenomen eigen vermogen of een vast percentage van de bruto-inkomsten. Marktrente gemiddeld ongeveer 1-2% van de bruto-inkomsten of het eigen vermogen per jaar.

• Bouwmanagement: Sponsors kunnen bouwkosten in rekening brengen als er sprake is van aanzienlijke renovatie of grondbouw als onderdeel van een bedrijfsplan voor activa. In projecten met betrekking tot de bouw, de sponsor doet een enorme hoeveelheid projectmanagement, die kan bestaan uit het werken rechtstreeks met een algemene aannemer of onderaannemers om de omvang van het werk te bepalen, verzamelen en onderhandelen biedingen, huur en brand aannemers, belangrijke beslissingen te nemen langs de weg (bijvoorbeeld interieur afwerkingen), herziening van de maandelijkse kosten rapporten, goedkeuren voorschot betalingen, beslissingen nemen over wijzigingen orders (meestal met toestemming van Investeringscomités), inspecteren vooruitgang, en goedkeuren voltooiing. De kosten voor bouwbeheer zijn gemiddeld gemiddeld 5% van de harde bouwkosten of minder (zie ons artikel Sources & Uses: Following the Real Estate Money Trail).

• ontwikkeling: de ontwikkelingskosten hebben betrekking op het geheel van het bouwproces en kunnen een verscheidenheid van pre-bouwstappen omvatten, zoals milieutests, het beveiligen van bestemmingsplannen, het verkrijgen van bouwvergunningen en vergunningen en het inhuren van architecten, ingenieurs en aannemers om het werk te voltooien. Sponsors rekenen doorgaans ontwikkelingskosten aan als een percentage van de harde kosten of de totale ontwikkelingskosten, inclusief zachte kosten. Zij kunnen ook een vast tarief in rekening brengen als het project relatief “cookie-cutter”is. Een projectsponsor die niet beschikt over de expertise om pre-ontwikkeling of bouwtaken te beheren, kan een derde partij “fee developer” inhuren om het ontwikkelingsproces te beheren. De ontwikkelingskosten variëren en kunnen variëren van 3% tot 5% van de totale kosten, waarbij vaak kleinere percentages in rekening worden gebracht voor grotere projecten.

het relatieve gewicht dat een sponsor aan vergoedingen eerder dan winstinterest geeft kan een investeerder inzicht geven in hoe de sponsor zichzelf bekijkt. Een verticaal geïntegreerde onderneming kan bijvoorbeeld meer vergoedingen in rekening brengen en minder op winstrente vertrouwen, met name als de sponsor een gevestigde waarde heeft met een bewezen staat van dienst. Echter, een kleinere, meer gerichte outfit kan minder kosten in rekening brengen tijdens de levenscyclus van het project, maar nemen een grotere bevorderen. Een dergelijke structuur stemt goed met investeerders af wanneer sponsors minder bewezen zijn aangezien het totale compensatie aan de sponsor meer afhankelijk maakt van prestaties.

het is belangrijk om te kijken naar sponsorkosten in de bredere context van de hele deal, met inbegrip van het werk dat een sponsor doet en de complexiteit van een deal, samen met de beoogde opbrengsten. Het is ook belangrijk voor beleggers om in gedachten te houden dat, terwijl lage kosten zijn altijd een vriendelijkheid in een deal, het is moeilijk om te ontsnappen aan het idioom van “je krijgt wat je betaalt voor”. De Sponsors die hoger dan gemiddelde prijzen Laden hebben gewoonlijk het recht verdiend om dit te doen, aangezien, de investeerders het meest over netto rendementen geven en minder over sponsorkosten geven als de rendementen sterk en consistent zijn. Wanneer er weinig aan geen kosten betrokken zijn, of u denkt of niet het geval is, handelt u waarschijnlijk een lage tariefstructuur voor iets anders in een overeenkomst (b.v. het gebrek aan sponsorervaring of een knappe bevordert structuur waar de sponsor van de kansen van het opwaartse scenario houdt). Uiteindelijk moeten beleggers vertrouwen op hun oordeel om te bepalen of een bepaalde vergoeding eerlijk is.

Sponsorkosten kunnen gemakkelijk verloren gaan of begraven worden in het midden van het aanbieden van documenten. Als onderdeel van haar streven naar transparantie, vereiste CrowdStreet sponsors om alle vergoedingen op een speciaal tabblad in haar detailpagina ‘ s te vermelden. Op die manier kunnen beleggers ze vergelijken tussen aanbiedingen.