świecenie w centrum uwagi na opłaty za sponsorowanie Nieruchomości

Sponsorzy wykonują sporo pracy, aby złożyć umowę, zarządzać umową przez cały jej cykl życia i wykonać biznesplan, aby uzyskać korzystny wynik dla interesariuszy. Nic więc dziwnego, że powinni chcieć otrzymywać zapłatę za te wysiłki. W przypadku projektów nieruchomościowych sponsorzy mają dwie podstawowe metody kompensacji: 1) odsetki od zysków lub „promować” i 2) opłaty. Podobnie jak inne wskaźniki inwestycyjne, sposób, w jaki opłaty są strukturyzowane, może pomóc w namalowaniu obrazu całego projektu. W tym artykule omówimy różnicę między opłatami a dochodami, a także różnice i uzasadnienia opłat typowe dla inwestycji w nieruchomości komercyjne.

opłata a odsetki od zysku

rekompensata sponsora może przybierać dwie formy: opłaty i promocji. Podczas gdy promocja jest realizowana po tym, jak projekt spełnia określone cele (zobacz nasz artykuł Co To jest Sponsor Nieruchomości promować?), opłaty mogą być pobierane na różnych etapach projektu niezależnie od tego, czy spełnia on oczekiwania, czy nie. Ponadto opłaty są zazwyczaj pobierane przed obliczeniem zysków dla celów wodospadu kapitału własnego (zobacz nasz artykuł zrozumienie stosu kapitału Nieruchomości). Wreszcie, opłaty są zwykle związane z konkretnymi zadaniami, które sponsorw Nieruchomościach Komercyjnych, sponsor jest osobą fizyczną lub firmą odpowiedzialną za znalezienie, nabycie i zarządzanie nieruchomościami w imieniu spółki. Zazwyczaj oczekuje się, że sponsor zainwestuje od 5 do 20% całkowitego wymaganego kapitału własnego. Następnie są one odpowiedzialne za pozyskiwanie pozostałych środków oraz bieżące pozyskiwanie i zarządzanie nieruchomością inwestycyjną… Więcej wyników, takich jak negocjowanie i zamykanie zakupu nieruchomości, a nie ogólny sukces projektu.

różne rodzaje opłat

ponieważ są one zazwyczaj oceniane dla dyskretnych zadań, permutacje opłat mogą być niezliczone, zwłaszcza jeśli projekt jest szczególnie złożony. Ponadto niektóre opłaty mogą być ustalane jako zryczałtowana kwota lub procent kosztów. Niektóre opłaty, takie jak opłata za zarządzanie nieruchomościami, mogą być dokonywane na zakupy do strony trzeciej. Jeśli sponsor ma wewnętrzne możliwości (jest to znane jako” zintegrowane pionowo”), może on zwiększyć wydajność, co skutkuje niższymi kosztami. Następnie Arbitraż różnicy poprzez ich wewnętrznych opłat.

poniżej omawiamy niektóre, ale bynajmniej nie wszystkie, typowe opłaty sponsorskie.

• nabycie / zbycie: Opłaty te dotyczą w szczególności zakupu i sprzedaży nieruchomości lub gruntów. Zazwyczaj jest to jednorazowa opłata transakcyjna pobierana po zakupie lub sprzedaży i może pochodzić oprócz lub zamiast prowizji pośrednika zewnętrznego, w zależności od tego, czy sponsor ma wewnętrzne możliwości brokerskie. Chociaż sponsor może zdecydować się na oddzielną opłatę za znalezienie, opłata za nabycie często pomaga pokryć koszty związane z znalezieniem i oceną potencjalnych aktywów. Sponsorzyw Nieruchomościach Komercyjnych sponsorem jest osoba fizyczna lub firma odpowiedzialna za znalezienie, nabycie i zarządzanie nieruchomościami w imieniu spółki. Zazwyczaj oczekuje się, że sponsor zainwestuje od 5 do 20% całkowitego wymaganego kapitału własnego. Następnie są one odpowiedzialne za pozyskiwanie pozostałych środków oraz bieżące pozyskiwanie i zarządzanie nieruchomością inwestycyjną… Częściej gwarantują i ścigają dziesiątki potencjalnych kandydatów do każdego faktycznego nabycia, więc duch tej opłaty ma pomóc sponsorowi pokryć koszty utopione na wszystkich nieruchomościach, których nie nabył (znane jako koszty „dead deal”). Logika opłaty za przejęcie polega na tym, że inwestorzy powinni chcieć zachęcić sponsora do zakupu najlepszych ofert, a nie pierwszej transakcji, która ląduje na kolanach. Opłaty za dyspozycję, gdy są oceniane, są często postrzegane jako druga połowa kosztów dzielenia się umową. Opłaty za nabycie i zbycie na rynku są różne i mogą wynosić do 2% ceny zakupu lub sprzedaży.

• Zarządzanie Nieruchomościami: sponsorzy mogą samodzielnie zarządzać nieruchomościami, co oznacza, że są odpowiedzialni za codzienną eksploatację, konserwację, leasing i utrzymanie budynku lub nieruchomości. Posiadanie wewnętrznego zarządzania nieruchomościami jest kolejnym sposobem pokazania integracji pionowej. Oczywiście wielu sponsorów woli zlecić te obowiązki firmom zewnętrznym. RYNKOWE stawki opłat za zarządzanie nieruchomościami wahają się od 3% do 4% przychodów brutto, Zwykle wypłacanych miesięcznie z zaległości za czas trwania okresu inwestycyjnego.

• zarządzanie aktywami: opłata za zarządzanie aktywami jest najbardziej powiązana z ogólnymi kosztami zarządzania inwestycjami. Podobnie jak zarządca nieruchomości wykonuje codzienne operacje na poziomie nieruchomości, zarządzający aktywami nadzoruje operacje i podejmuje decyzje dotyczące samego składnika aktywów, takie jak wybór zarządcy nieruchomości, określenie i dostosowanie strategii aktywów, podejmowanie kluczowych decyzji dotyczących leasingu i wydatków inwestycyjnych, przeglądanie i zatwierdzanie wydatków na poziomie nieruchomości powyżej określonego progu (Zwykle 1000 USD), przegląd miesięcznych raportów księgowych i wydawanie zaleceń Komitetowi inwestycyjnemu w sprawie sprzedaży lub refinansowania. Opłaty za zarządzanie aktywami są zwykle ustalane miesięcznie lub kwartalnie w okresie inwestycyjnym i stanowią stałą kwotę lub procent pozyskanego kapitału lub stały procent przychodów brutto. Stawki rynkowe średnio około 1-2% przychodów brutto lub kapitału własnego rocznie.

• Zarządzanie budową: sponsorzy mogą pobierać opłaty budowlane, jeśli w ramach biznesplanu aktywów ma miejsce znaczący remont lub budowa naziemna. W projektach związanych z budownictwem sponsor wykonuje ogromną ilość zarządzania projektem, co może obejmować bezpośrednią współpracę z generalnym wykonawcą lub podwykonawcami w celu określenia zakresu prac, zebrania i negocjowania ofert, wynajmu i Pożarnictwa wykonawców, podejmowania kluczowych decyzji po drodze (np. wykończenia wnętrz), przeglądu miesięcznych raportów kosztów, zatwierdzania płatności ratalnych, podejmowania decyzji dotyczących wszelkich zleceń zmiany (zwykle za zgodą komitetów inwestycyjnych), kontroli postępu i zatwierdzania zakończenia. Opłaty za zarządzanie budową zazwyczaj średnio 5% twardych kosztów budowy lub mniej (zobacz nasz artykuł Sources & Uses: Following the Real Estate Money Trail).

• rozwój: opłaty za rozwój dotyczą całego procesu budowlanego i mogą obejmować różne etapy przedkonstrukcyjne, takie jak badania środowiskowe, zabezpieczanie stref, uzyskiwanie pozwoleń i pozwoleń na budowę oraz zatrudnianie architektów, inżynierów i wykonawców do ukończenia prac. Sponsorzy zazwyczaj pobierają opłaty za rozwój jako procent kosztów twardych lub całkowitych kosztów rozwoju, w tym kosztów miękkich. Mogą również pobierać zryczałtowaną stawkę, jeśli projekt jest stosunkowo „Ciasteczkowy”. Sponsor projektu, który nie ma doświadczenia w zarządzaniu zadaniami przygotowawczymi lub budowlanymi, może zatrudnić zewnętrznego „fee developer” do zarządzania procesem rozwoju. Opłaty za rozwój różnią się i mogą wynosić od 3% do 5% całkowitych kosztów, często przy mniejszych procentach naliczanych od większych projektów.

względna waga, którą sponsor daje opłatom, a nie zyskom, może dać inwestorowi wgląd w to, jak sponsor postrzega siebie. Na przykład przedsiębiorstwo zintegrowane pionowo może pobierać więcej opłat i polegać w mniejszym stopniu na odsetkach od zysku, zwłaszcza jeśli sponsor ma ugruntowaną pozycję i ma udokumentowane osiągnięcia. Jednak mniejszy, bardziej skoncentrowany zespół może pobierać mniej opłat w trakcie cyklu życia projektu, ale uzyskać większy awans. Taka struktura dobrze wyrównuje się z inwestorami, gdy sponsorzy są mniej sprawdzeni, ponieważ sprawia, że całkowita rekompensata dla sponsora jest bardziej zależna od wyników.

ważne jest, aby przyjrzeć się opłatom sponsora w szerszym kontekście całej transakcji, w tym pracy, którą wykonuje sponsor i złożoności transakcji, wraz z ukierunkowanymi zwrotami. Ważne jest również, aby inwestorzy pamiętali, że podczas gdy niskie opłaty są zawsze miłe w transakcji, trudno jest uciec od idiomu „dostajesz to, za co płacisz”. Sponsorzy, którzy pobierają wyższe niż średnia opłaty, Zwykle zdobywają prawo do tego, ponieważ inwestorzy najbardziej dbają o zwroty netto i mniej dbają o opłaty sponsorskie, jeśli Zwroty są silne i spójne. Gdy nie ma niewiele lub nie ma opłat, niezależnie od tego, czy uważasz, że tak jest, czy nie, prawdopodobnie handlujesz niską strukturą opłat za coś innego w transakcji (np. brak doświadczenia sponsora lub atrakcyjna struktura promocji, w której sponsor lubi szanse na scenariusz dodatni). Ostatecznie inwestorzy muszą polegać na swojej ocenie, aby określić, czy dana opłata jest sprawiedliwa.

opłaty sponsorskie mogą łatwo zgubić się lub zakopać w środku dokumentów ofertowych. W ramach swojego zobowiązania do przejrzystości, CrowdStreet wymagało od sponsorów wykazania wszystkich opłat na specjalnej karcie na stronach szczegółowych. W ten sposób inwestorzy mogą porównywać je w różnych ofertach.