Main Risks In Real Estate Investing to Be Aware Of

od końca lat 90. podjąłem ogromne ryzyko w zakupie domów jednorodzinnych w San Francisco i Lake Tahoe.

każda zakupiona nieruchomość była lewarowana z 80% stosunkiem pożyczki do wartości po tym, jak odłożyłem 20% w dół. Trzy nieruchomości okazały się świetne, jedna nieruchomość zakończyła się niewypałem z powodu złego wyczucia czasu na rynku.

jeśli chcesz się wzbogacić, musisz zrozumieć swoją tolerancję ryzyka i swoją dodatkową nagrodę. Ludzie, którzy zbankrutowali, ryzykują zbyt wiele za mało nagrody. Musisz odpowiednio zabezpieczyć swoją wartość netto w odpowiednich do ryzyka aktywach z odpowiednimi wagami ryzyka.

omówmy różne rodzaje ryzyka związanego z nieruchomościami, które każdy inwestor powinien znać. Jestem w trakcie zakupu nowego domu jednorodzinnego podczas pandemii koronawirusa i rozporządzenia w sprawie schronienia w San Francisco.

kupuję w tym ryzykownym momencie, ponieważ znalazłem ofertę, która oszczędza mi $170,000 od ceny wywoławczej i około $ 300,000 od ostatecznej ceny sprzedaży, jeśli nieruchomość została wymieniona w lutym 2020 roku, przed pandemią, a nie podczas pandemii w kwietniu!

różne rodzaje ryzyka związanego z nieruchomościami

można powiedzieć, że wszystkie inwestycje wiążą się z pewnym podstawowym ryzykiem, czyli możliwością wystąpienia niekorzystnych konsekwencji. Eksperci mogą kategoryzować te ryzyka na różne sposoby, ale ten artykuł będzie podzielić niektóre podstawowe rodzaje ryzyka inwestycyjnego nieruchomości wzdłuż następujących linii:

• Biznesowa
• finansowa
• inflacja / systemowa
• płynność
• wariancja / wrażliwość

ryzyko biznesowe

ryzyko biznesowe odzwierciedla możliwe nieudane działanie projektu. Zależy to od rodzaju projektu, jego zarządzania i rynku, na którym się znajduje. Każdy z tych czynników może mieć wpływ na oczekiwane operacyjne przepływy pieniężne z projektu. Regionalne Centrum handlowe w pełni wynajęte na podstawie długoterminowych umów najmu dla najemców z najwyższym kredytem ma niższe ryzyko biznesowe niż inwestycja w surową ziemię przewidująca przyszłą budowę motelu.

ogólnie rzecz biorąc, ryzyka biznesowe są szczególnie skoncentrowane w zarządzaniu i na rynku. Zarząd musi utrzymywać wynajętą i utrzymaną powierzchnię, aby zachować wartość inwestycji, a zarząd musi wprowadzać innowacje, reagować na konkurencyjne warunki i efektywnie eksploatować nieruchomość.

te kluczowe czynniki sukcesu projektu mówią o tym, dlaczego due diligence sponsora jest bardzo ważne. Zmiany na rynku stanowią kolejne kluczowe ryzyko, ale nad którym operator ma czasami niewielką kontrolę. Nowa konkurencja, zmiany w lokalnej demografii i powolny wzrost regionalny będą miały wpływ na ryzyko biznesowe projektu.

inwestując na platformie crowdfundingowej nieruchomości, takiej jak RealtyMogul, lepiej jest, aby sponsor wykonał wiele transakcji na platformie i miał długą historię działania.

ryzyko finansowe

ryzyko finansowe odzwierciedla przede wszystkim niepewność co do rezydualnego zwrotu z kapitału własnego w przypadku wykorzystania finansowania dłużnego. Dług zwiększa zmienność zwrotu z inwestycji dla właściciela nieruchomości; zwiększona dźwignia finansowa może oznaczać zwiększone zyski, ale ponieważ obsługa zadłużenia musi być zawsze wypłacana przed posiadaczem kapitału, może to również oznaczać zmniejszone lub nawet ujemne zyski.

ryzyko finansowe obejmuje również ryzyko stopy procentowej; większe niż oczekiwano podwyżki stóp procentowych przy użyciu pożyczki o zmiennej stopie procentowej lub pożyczki krótkoterminowej zwiększą obsługę zadłużenia nieruchomości, a tym samym obniżą stopę zwrotu dla inwestorów kapitałowych. Podwyższone stopy procentowe mogą również obniżyć cenę, którą są skłonni zapłacić kolejni nabywcy. Stopy zwrotu, które inwestorzy wymagają dla nieruchomości mają tendencję do poruszania się ze stopami procentowymi ogólnie.

ważne jest, aby dokładnie ocenić przewidywany dochód operacyjny netto projektu, ponieważ to właśnie ta kwota będzie wymagana na pokrycie obsługi zadłużenia. Ryzyko niedoboru zwiększa się, gdy istnieje więcej długu na nieruchomości.

inflacja / ryzyko systemowe

inflacja / ryzyko systemowe powstaje, gdy ryzyko uniwersalne jest wyższe niż przewidywano. W przypadku inflacji może ona być wyższa niż przewidywano w analizie zdyskontowanych przepływów pieniężnych lub obliczeniach IRR. Jeśli tak się stanie, siła nabywcza inwestora w dolarach zwróconych później przez inwestycję zostanie zmniejszona. Inne zagrożenia systemowe to wojna i zmiany polityczne, które wpływają na całą gospodarkę. Ryzyko to dotyczy wszystkich inwestorów w równym stopniu (przynajmniej w obrębie gospodarki jednego kraju) i nie różni się w zależności od projektu.

ryzyko płynności

ryzyko płynności dotyczy tego, czy i kiedy inwestycja może zostać „zrealizowana” w przyszłości. Nieruchomości są ogólnie uważane za niepłynne aktywa; nie zawsze jest łatwo sprzedać. Jeśli gospodarka cierpi z powodu spowolnienia, źródła finansowania mogą wyschnąć w znacznym stopniu, zmniejszając pulę potencjalnych nabywców do tych, którzy nie wymagają konwencjonalnego finansowania. W związku z tym czasami trudno jest szybko sprzedać nieruchomość bez znacznego dyskontowania ceny poniżej godziwej wartości rynkowej.

zawsze chcesz sprzedawać nieruchomości na rynku trendów wzrostowych zamiast rynku trendów spadkowych. W 2017 roku sprzedałem Dom jednorodzinny w San Francisco, ponieważ popyt był silny. Popyt zaczął słabnąć w następnym roku z powodu nadmiaru zapasów i wyższych stóp procentowych.

ryzyko Platformy

jeśli zdecydujesz się zainwestować w nieruchomości za pośrednictwem platformy crowdfundingowej nieruchomości, istnieje szansa, że platforma może się zamknąć z dowolnego powodu operacyjnego. Jeśli platforma zostanie zamknięta, Twoje inwestycje powinny być chronione, ponieważ inwestorzy platformy nie mają zastawu na Twoich inwestycjach w odpowiednie oferty nieruchomości. Jesteś inwestorem w oferty nieruchomości, a nie samą firmą zajmującą się crowdfundingiem nieruchomości.

jednak mogą wystąpić pewne zakłócenia, ponieważ poszczególne inwestycje zostają przeniesione do administratora funduszu, a zespoły odpowiedzialne za monitorowanie sponsorów zostają ograniczone.

Related :rzeczy, na które należy zwrócić uwagę przed zakupem

ryzyko wariancji i wrażliwości

ryzyko wariancji/wrażliwości odnosi się do wszystkich powyższych czterech rodzajów ryzyka i odnosi się do stopnia zmienności każdego z tych rodzajów ryzyka. Im więcej wariancji spodziewa się inwestor w części kapitałowej zwrotu nieruchomości, tym większe ryzyko związane z otrzymaniem tego przepływu środków pieniężnych.

ryzyko i zwrot w inwestowaniu w nieruchomości

ryzyko i zwrot są pozytywnie skorelowane, ponieważ ludzie nie lubią ryzyka. Zwiększone ryzyko wymaga, aby inwestor domagał się zwiększonych zwrotów z odszkodowania. Stopa zwrotu musi być wystarczająco wyższa od obecnej stopy zwrotu wolnej od ryzyka (rentowność obligacji 10-letnich), aby ktoś mógł zaryzykować swój kapitał.

ogólnie rzecz biorąc, dobrze jest wymagać co najmniej 2x lub 3x premii od wolnej od ryzyka stopy zwrotu. Innymi słowy, jeśli stopa wolna od ryzyka wynosi 3%, wymagałbyś zwrotu co najmniej 6% – 9%, w przeciwnym razie po co się martwić?

inwestorzy muszą zawsze być świadomi różnych ryzyk związanych z inwestycją, zarówno tych związanych z gospodarką i rynkiem nieruchomości, jak i tych związanych z konkretnym projektem.

poddanie się odpowiedniej analizie due diligence w odniesieniu do projektu, w tym do sponsora projektu lub (w przypadku pożyczek) w odniesieniu do proponowanego stosunku pożyczki do wartości, ma kluczowe znaczenie dla zrozumienia, czy oczekiwane stopy zwrotu z danej inwestycji są współmierne do ogólnego poziomu ryzyka projektu.

pokrewne: Nieruchomości-Inwestuj na najlepszych platformach

dzięki crowdfundingowi nieruchomości nie musisz ryzykować 100 000 lub więcej, aby zainwestować w nieruchomości komercyjne. Zamiast tego możesz inwestować za znacznie niższe kwoty, takie jak $5,000, zmniejszając tym samym ekspozycję na ryzyko najlepsze platformy crowdfundingowe na rynku nieruchomości to:

1) CrowdStreet: CrowdStreet z siedzibą w Portland został założony w 2014 roku i koncentruje swoje oferty w 18-godzinnych miastach, miastach drugorzędnych, które są tańsze i mogą mieć większy potencjał wzrostu. CrowdStreet jest przeznaczony głównie dla akredytowanych inwestorów, którzy szukają sposobów, aby wykorzystać możliwości rynku średniej wielkości, heartland of America nieruchomości.

2) Fundrise, założona w 2012 roku i dostępna dla akredytowanych inwestorów i inwestorów Nie akredytowanych. Współpracuję z Fundrise od samego początku i konsekwentnie imponują mi swoją innowacyjnością. Są pionierami produktu eREIT. Ostatnio jako pierwsi uruchomili Fundusz Opportunity w przestrzeni crowdfundingowej nieruchomości, aby skorzystać z nowych przepisów podatkowych.

obie te platformy są obecnie najstarszymi i największymi platformami crowdfundingowymi na rynku nieruchomości. Mają najlepsze rynki i najsilniejsze gwarantowanie transakcji. Inwestorzy powinni starannie rozważyć własne cele inwestycyjne przy ocenie gamy dostępnych możliwości w zakresie nieruchomości. Pamiętaj też, że inwestycje w nieruchomości mają wiele czynników ryzyka, dlatego ważne jest, aby przejrzeć pełną ofertę materiałów dla każdej inwestycji, która jest oceniana.

o autorze: sam rozpoczął karierę finansową w 2009 roku jako sposób na sens kryzysu finansowego. Spędził następne 13 lat po ukończeniu College of William & Mary i UC Berkeley dla b-school pracując w Goldman Sachs i Credit Suisse. Jest właścicielem nieruchomości w San Francisco, Lake Tahoe i Honolulu i ma 810 000 dolarów zainwestowanych w crowdfunding nieruchomości. I

w 2012 roku Sam był w stanie przejść na emeryturę w wieku 34 lat głównie dzięki swoim inwestycjom, które generują obecnie około 220 000 USD rocznie w pasywnym dochodzie. Spędza czas grając w tenisa, spędzając czas z rodziną, konsultując się z wiodącymi firmami fintech i pisząc online, aby pomóc innym osiągnąć wolność finansową.