Brilhando com um Refletor de Imóveis, do Patrocinador Taxas

Patrocinadores fazer uma boa quantidade de trabalho para colocar um negócio juntos, administrar um negócio em todo o seu ciclo de vida, e executar um plano de negócios para produzir um resultado favorável para os interessados. Portanto, não é surpresa que eles queiram ser pagos por esses esforços. Para projetos imobiliários, os patrocinadores têm dois métodos de compensação primários: 1) um interesse de lucros ou “promover” e 2) taxas. Assim como outras métricas de investimento, a forma como as taxas são estruturadas pode ajudar a pintar uma imagem do projeto geral. Neste artigo, discutimos a diferença entre Taxas e interesses de lucro, bem como as diferenças e justificativas para taxas típicas de investimentos imobiliários comerciais.

taxa vs. Juros de lucro

a compensação do patrocinador pode assumir duas formas: Taxas e promoção. Enquanto uma promoção é realizada depois que um projeto atende a certos objetivos (veja nosso artigo O Que é um patrocinador imobiliário promover?), as taxas podem ser cobradas em diferentes estágios de um projeto, independentemente de estar ou não atendendo às expectativas. Além disso, as taxas são normalmente retiradas antes que os lucros sejam calculados para fins de uma cascata de ações (consulte nosso artigo entendendo a pilha de Capital imobiliário). Por fim, as taxas geralmente estão vinculadas a tarefas específicas que o patrocinadorem imóveis comerciais, o patrocinador é um indivíduo ou empresa responsável por encontrar, adquirir e gerenciar a propriedade imobiliária em nome da parceria. Normalmente, espera-se que o patrocinador invista de 5 a 20% do capital social total necessário. Eles são então responsáveis por levantar os fundos restantes e adquirir e gerenciar o dia-a-dia da propriedade de investimento… Mais desempenho, como negociar e fechar uma compra de propriedade, em vez do sucesso geral do projeto.

Diferentes tipos de taxas

Porque eles são normalmente avaliados para tarefas isoladas, as permutações de taxas podem ser inúmeras, especialmente se o projeto é bastante complexo. Além disso, algumas taxas podem ser definidas como uma quantia fixa ou uma porcentagem do custo. Algumas das taxas, como uma taxa de gerenciamento de propriedade, podem ser compradas para terceiros. Se um patrocinador tiver recursos internos (isso é conhecido como “verticalmente integrado”), o patrocinador pode criar eficiências que resultam em custos mais baixos. Eles então arbitram a diferença por meio de suas taxas internas.

abaixo, discutimos alguns, mas, de forma alguma, todas as taxas típicas do patrocinador.

• aquisição/ disposição: estas taxas referem-se especificamente à compra e venda de bens ou terrenos. Geralmente é uma taxa de transação única que é cobrada após a compra ou venda e pode vir além ou em vez de uma comissão de corretor de terceiros, dependendo se o patrocinador tem recursos internos de corretor. Embora um patrocinador possa optar por dividir uma taxa de descoberta separada, a taxa de aquisição geralmente ajuda a cobrir os custos associados à descoberta e avaliação de ativos potenciais. SponsorsIn commercial real estate, o patrocinador é um indivíduo ou empresa responsável por encontrar, adquirir e gerenciar a propriedade imobiliária em nome da parceria. Normalmente, espera-se que o patrocinador invista de 5 a 20% do capital social total necessário. Eles são então responsáveis por levantar os fundos restantes e adquirir e gerenciar o dia-a-dia da propriedade de investimento… Mais frequentemente subscrever e perseguir dezenas de potenciais candidatos para cada aquisição real, de modo que o espírito desta taxa é ajudar o patrocinador a custear os custos afundados em todas as propriedades que não adquiriu (conhecido como “Dead deal” custos). A lógica por trás de uma taxa de aquisição é que os investidores devem querer incentivar um patrocinador a adquirir as melhores ofertas e não o primeiro negócio que cair em seu colo. As taxas de disposição, quando avaliadas, são frequentemente vistas como a outra metade dos custos de compartilhamento de negócios. As taxas de aquisição e alienação do mercado variam e podem ser de até 2% do preço de compra ou venda.

• Gestão de Propriedade: os patrocinadores podem fazer sua própria gestão de propriedade interna, o que significa que eles são responsáveis pelas operações do dia-a-dia, manutenção, leasing e manutenção de um edifício ou propriedade. Ter gerenciamento interno de propriedades é outra maneira de mostrar integração vertical. Claro, muitos patrocinadores preferem contratar essas responsabilidades para empresas terceirizadas. As taxas de mercado para as taxas de gestão de propriedades variam de 3 – a 4% das receitas brutas, normalmente pagas mensalmente em atraso durante o período de investimento.

• Gestão de ativos: a taxa de gestão de ativos está mais intimamente associada aos custos gerais de gestão de investimentos. Muito como o gerente da propriedade executa o dia-a-dia das operações ao nível de propriedade, o gestor de ativos supervisiona as operações e torna as decisões sobre o ativo em si, tais como a escolha de um gerente de propriedade, determinar e ajustar o ativo estratégia, tomada de decisões-chave sobre leasing e despesas de capital, revisão e aprovação de propriedade de nível de gastos acima de um determinado limiar (normalmente, us $1.000), a revisão mensal, relatórios contábeis, e fazer recomendações de um comité de investimento em quando para vender ou refinanciar. As taxas de gestão de ativos são geralmente avaliadas mensalmente ou trimestralmente durante o período de investimento e são um valor fixo ou uma porcentagem do patrimônio arrecadado ou uma porcentagem fixa das receitas brutas. As taxas de mercado medem cerca de 1 a 2% das receitas brutas ou patrimônio líquido anualmente.

• Gestão de Construção: os patrocinadores podem cobrar taxas de construção se houver renovação significativa ou construção em terra como parte de um plano de negócios de ativos. Em projectos que envolvam a construção, o promotor faz uma tremenda quantidade de gerenciamento de projetos, o que pode incluir a trabalhar directamente com um empreiteiro geral ou subcontratados para determinar o escopo do trabalho, reunir e lances, negociar, contratar e demitir contratados, tomar decisões chave ao longo do caminho (e.g. acabamentos interiores), a análise custo mensal de relatórios, aprovar os pagamentos parcelados, tomar decisões sobre qualquer pedido de alteração (geralmente com o consentimento dos Comitês de Investimentos), inspecionar o progresso e para a aprovação de conclusão. As taxas de gerenciamento de construção normalmente têm uma média de 5% dos custos de construção rígidos ou menos (veja nossas fontes de artigo & usos: seguindo a trilha de dinheiro imobiliário).

• Desenvolvimento: Desenvolvimento tarifas referem à totalidade do processo de construção e pode envolver uma variedade de pré-etapas de construção, tais como o ambiente de testes, assegurando o zoneamento, a obtenção de autorizações de construção e licenças e contratação de arquitetos, engenheiros e empreiteiros para concluir o trabalho. Os patrocinadores normalmente cobram taxas de desenvolvimento como uma porcentagem de custos rígidos ou custos totais de desenvolvimento, incluindo custos leves. Eles também podem cobrar uma taxa fixa se o projeto for relativamente “cortador de biscoitos”. Um patrocinador do projeto que não tem experiência para gerenciar tarefas de pré-desenvolvimento ou construção pode contratar um “desenvolvedor de taxas” de terceiros para gerenciar o processo de desenvolvimento. As taxas de desenvolvimento variam e podem variar de 3% a 5% do custo total, muitas vezes com porcentagens menores cobradas em projetos maiores.

o peso relativo que um patrocinador dá às taxas, em vez de juros de lucros, pode dar a um investidor uma visão de como o Patrocinador se vê. Por exemplo, uma empresa verticalmente integrada pode cobrar mais taxas e confiar menos em juros de lucro, especialmente se o patrocinador estiver bem estabelecido com um histórico comprovado. No entanto, um equipamento menor e mais focado pode cobrar menos taxas durante o ciclo de vida do projeto, mas fazer uma promoção maior. Essa estrutura se alinha bem com os investidores quando os patrocinadores são menos comprovados, pois torna a compensação total ao patrocinador mais dependente do desempenho.

é importante analisar as taxas de patrocinador no contexto mais amplo de todo o negócio, incluindo o trabalho que um patrocinador está fazendo e a complexidade de um acordo, juntamente com os retornos direcionados. Também é importante que os investidores tenham em mente que, embora as taxas baixas sejam sempre uma sutileza em um acordo, é difícil escapar do idioma de “você consegue o que paga”. Os patrocinadores que cobram taxas superiores à média geralmente ganharam o direito de fazê-lo, uma vez que, os investidores se preocupam mais com os retornos líquidos e se preocupam menos com as taxas dos patrocinadores se os retornos forem fortes e consistentes. Quando há pouca ou nenhuma taxa envolvida, seja ou não você acha que é o caso, você provavelmente está negociando uma estrutura de taxa baixa por outra coisa em um negócio (por exemplo, falta de experiência do patrocinador ou uma estrutura de promoção bonita onde o patrocinador gosta das chances do cenário positivo). Em última análise, os investidores devem confiar em seu julgamento para determinar se uma determinada taxa é justa.

as taxas do patrocinador podem facilmente se perder ou ser enterradas no meio da oferta de documentos. Como parte de seu compromisso com a transparência, a CrowdStreet exigiu que os patrocinadores listassem todas as taxas em uma guia dedicada em suas páginas de detalhes. Dessa forma, os investidores podem compará-los entre as ofertas.