Shining a Spotlight on Real Estate Sponsor Taxe

sponsorii fac o cantitate echitabilă de lucru pentru a pune o afacere împreună, gestiona o afacere pe tot parcursul ciclului său de viață, și executa pe un plan de afaceri pentru a produce un rezultat favorabil pentru părțile interesate. Deci, nu este de mirare că ar trebui să vrea să fie plătit pentru aceste eforturi. Pentru proiecte imobiliare, sponsorii au două metode de compensare primare: 1) un profit interes sau „promova” și 2) Taxe. La fel ca alte valori de investiții, modul în care taxele sunt structurate poate ajuta pentru a picta o imagine a proiectului de ansamblu. În acest articol, vom discuta despre diferența dintre taxele și interesele de profit, precum și diferențele și justificări pentru taxele tipice pentru investiții imobiliare comerciale.

comision vs.Profit interes

Sponsor compensare poate lua două forme: Taxe și de a promova. În timp ce o promovare se realizează după ce un proiect îndeplinește anumite obiective (vezi articolul nostru ce promovează un Sponsor imobiliar?), taxele pot fi colectate în diferite etape ale unui proiect, indiferent dacă acesta îndeplinește sau nu așteptările. De asemenea, taxele sunt de obicei scoase înainte ca profiturile să fie calculate în scopul unei cascade de capital (a se vedea articolul nostru înțelegerea stivei de capital imobiliar). În cele din urmă, taxele sunt de obicei legate de sarcini specifice pe care sponsorulîn domeniul imobiliar comercial, sponsorul este o persoană fizică sau o companie însărcinată cu găsirea, achiziționarea și gestionarea proprietății imobiliare în numele parteneriatului. Sponsorul este de obicei de așteptat să investească oriunde de la 5-20% din capitalul total necesar. Ei sunt apoi responsabili pentru strângerea fondurilor rămase și achiziționarea și gestionarea investițiilor imobiliare de zi cu zi… Mai multe performanțe, cum ar fi negocierea și închiderea unei achiziții de proprietăți, mai degrabă decât succesul general al proiectului.

diferite tipuri de taxe

deoarece sunt de obicei evaluate pentru sarcini discrete, permutările taxelor pot fi nenumărate, mai ales dacă un proiect este deosebit de complex. În plus, unele taxe pot fi stabilite ca o sumă forfetară sau un procent din cost. Unele dintre taxe, cum ar fi o taxă de administrare a proprietății, ar putea fi cumpărate de la o terță parte. Dacă un sponsor are capacități interne (acest lucru este cunoscut ca fiind „integrat vertical”), sponsorul poate crea eficiențe care duc la costuri mai mici. Apoi arbitrează diferența prin taxele lor interne.

mai jos, vom discuta despre unele, dar, în nici un caz toate, taxele tipice sponsor.

• achiziție/ dispoziție: aceste taxe se referă în mod specific la cumpărarea și vânzarea de bunuri sau terenuri. De obicei, este o taxă de tranzacție unică care este colectată după cumpărare sau vânzare și poate veni în plus sau în locul unui comision de broker terț, în funcție de faptul dacă sponsorul are capacități de broker intern. Deși un sponsor poate alege să împartă o taxă de constatare separată, taxa de achiziție ajută adesea la acoperirea costurilor asociate cu găsirea și evaluarea activelor potențiale. Sponsoriîn domeniul imobiliar comercial, sponsorul este o persoană fizică sau o companie însărcinată cu găsirea, achiziționarea și gestionarea proprietății imobiliare în numele parteneriatului. Sponsorul este de obicei de așteptat să investească oriunde de la 5-20% din capitalul total necesar. Ei sunt apoi responsabili pentru strângerea fondurilor rămase și achiziționarea și gestionarea investițiilor imobiliare de zi cu zi… De cele mai multe ori subscrie și urmărește zeci de potențiali candidați pentru fiecare achiziție efectivă, astfel încât spiritul acestei taxe este de a ajuta sponsorul să suporte costurile scufundate pentru toate proprietățile pe care nu le-a achiziționat (cunoscute sub numele de costuri „afacere moartă”). Logica din spatele unei taxe de achiziție este că investitorii ar trebui să dorească să stimuleze un sponsor să achiziționeze cele mai bune oferte și nu prima afacere care aterizează în poala sa. Taxele de dispoziție, atunci când sunt evaluate, sunt adesea privite ca cealaltă jumătate a costurilor tranzacției de partajare. Taxele de achiziție și de dispunere a pieței variază și pot fi de până la 2% din prețul de cumpărare sau de vânzare.

• Managementul Proprietății: sponsorii își pot face propriul management al proprietății, ceea ce înseamnă că sunt responsabili de operațiunile zilnice, întreținerea, leasingul și întreținerea unei clădiri sau proprietăți. Având in-house property management este un alt mod de a arăta integrarea verticală. Desigur, mulți sponsori preferă să contracteze aceste responsabilități firmelor 3rd-party. Ratele de piață pentru taxele de administrare a proprietății variază de la 3% – 4% din veniturile brute, de obicei plătite lunar în arierate pe durata perioadei de investiții.

• gestionarea activelor: comisionul de gestionare a activelor este cel mai strâns asociat cu costurile generale de gestionare a investițiilor. La fel cum managerul de proprietate execută operațiunile de zi cu zi la nivel de proprietate, managerul de active supraveghează operațiunile și ia decizii cu privire la activul în sine, cum ar fi alegerea unui manager de proprietate, determinarea și ajustarea strategiei activelor, luarea deciziilor cheie privind cheltuielile de leasing și de capital, revizuirea și aprobarea cheltuielilor la nivel de proprietate peste un anumit prag (de obicei 1.000 USD), revizuirea rapoartelor contabile lunare și formularea de recomandări către un comitet de investiții cu privire la momentul vânzării sau refinanțării. Comisioanele de administrare a activelor sunt de obicei evaluate lunar sau trimestrial în timpul perioadei de investiții și sunt fie o sumă fixă, fie un procent din capitalul propriu ridicat sau un procent fix din veniturile brute. Ratele de piață medie aproximativ 1 – 2% din veniturile brute sau capitaluri proprii anual.

• managementul construcțiilor: sponsorii pot percepe taxe de construcție dacă există o renovare semnificativă sau o construcție la sol ca parte a unui plan de afaceri al activelor. În proiectele care implică construcții, sponsorul face o cantitate imensă de management de proiect, care poate include lucrul direct cu un antreprenor general sau subcontractanți pentru a determina domeniul de activitate, a aduna și a negocia oferte, a angaja și a concedia contractori, a lua decizii cheie pe parcurs (de exemplu, finisaje interioare), a revizui rapoartele lunare de costuri, a aproba plățile în rate, a lua decizii cu privire la orice ordine de modificare (de obicei cu acordul Comitetelor de investiții), a inspecta progresul și a aproba finalizarea. Taxele de gestionare a construcțiilor în medie de obicei 5% din costurile de construcție dure sau mai puțin (a se vedea articolul nostru surse & utilizări: urmând traseul banilor imobiliari).

• dezvoltare: taxele de dezvoltare se referă la întregul proces de construcție și pot implica o varietate de etape de pre-construcție, cum ar fi testarea mediului, asigurarea zonării, obținerea aprobărilor și autorizațiilor de construcție și angajarea arhitecților, inginerilor și contractorilor pentru a finaliza lucrările. Sponsorii percep de obicei taxe de dezvoltare ca procent din costurile dure sau costurile totale de dezvoltare, inclusiv costurile ușoare. De asemenea, pot percepe o rată forfetară dacă proiectul este relativ „cookie-cutter”. Un sponsor de proiect care nu are expertiza pentru a gestiona sarcinile de pre-dezvoltare sau construcție poate angaja un terț „dezvoltator de taxe” pentru a gestiona procesul de dezvoltare. Taxele de dezvoltare variază și pot varia de la 3% la 5% din costul total, adesea cu procente mai mici percepute pentru proiecte mai mari.

ponderea relativă pe care un sponsor o acordă taxelor, mai degrabă decât dobânzii la profit, poate oferi unui investitor o perspectivă asupra modului în care sponsorul se vede. De exemplu, o firmă integrată pe verticală poate percepe mai multe Taxe și se poate baza mai puțin pe dobânda de profit, în special dacă sponsorul este bine stabilit, cu un istoric dovedit. Cu toate acestea, o ținută mai mică și mai concentrată ar putea percepe mai puține taxe pe parcursul ciclului de viață al proiectului, dar ar putea promova mai mult. O astfel de structură se aliniază bine cu investitorii atunci când sponsorii sunt mai puțin dovediți, deoarece compensarea totală a sponsorului depinde mai mult de performanță.

este important să analizăm taxele sponsorilor în contextul mai larg al întregii tranzacții, inclusiv munca pe care o face un sponsor și complexitatea unei tranzacții, împreună cu randamentele vizate. De asemenea, este important pentru investitori să țină cont de faptul că, în timp ce taxele mici sunt întotdeauna o nicety într-o afacere, este dificil să scape de idiomul de „veți obține ceea ce plătiți pentru”. Sponsorii care percep taxe mai mari decât media au câștigat de obicei dreptul de a face acest lucru, deoarece investitorilor le pasă cel mai mult de randamentele nete și le pasă mai puțin de taxele sponsorilor dacă randamentele sunt puternice și consecvente. Atunci când nu sunt implicate taxe mici sau deloc, indiferent dacă credeți sau nu că este cazul, probabil că tranzacționați o structură de comisioane reduse pentru altceva într-o tranzacție (de exemplu, lipsa experienței sponsorului sau o structură de promovare frumoasă în care sponsorului îi plac șansele scenariului ascendent). În cele din urmă, investitorii trebuie să se bazeze pe judecata lor pentru a determina dacă o anumită taxă este corectă.

taxele sponsorului se pot pierde sau îngropa cu ușurință în mijlocul oferirii documentelor. Ca parte a angajamentului său față de transparență, CrowdStreet a cerut sponsorilor să enumere toate taxele pe o filă dedicată în paginile sale detaliate. În acest fel, investitorii le pot compara între oferte.